El artículo 196° del Código Penal señala que quien “procura para sí u otro un provecho ilícito en perjuicio de tercero, induciendo o manteniendo en error al agraviado mediante engaño, astucia, ardid u otra forma fraudulenta”, incurre en delito de estafa. Los hechos deben constituir una secuencia y el engaño deberá existir desde el inicio de la relación “agente-víctima” o “proveedor-consumidor”, como precisaré.

Pese a que es un deber informarse antes de comprar un inmueble terminado o en proyecto (futuro), todavía existen casos de “engaño” para beneficiarse, haciendo incurrir en error al comprador, mediante “falsas” casetas u oficinas; colocando gigantografías de bancos “que financian el proyecto”, etcétera.

En la compra de un bien inmueble futuro, concurren (i) la confianza del comprador, como inicio de una relación patrimonial y (ii) su derecho a la información, pues dicha relación también es de consumo, regulada por el Código del Consumidor, que señala (art 76°) que quien tiene “la mera intención” de adquirir un inmueble (lote, departamento, etcétera) tiene derecho a recibir toda la información de la persona natural o jurídica que lo ofrezca, aunque no llegue a concretar su compra. El operador del mercado inmobiliario debe conocer dicho código, pues resulta esencial en fase previa y posventa a la compra de un inmueble, que además es un bien de consumo.

El “derecho a la información” que consagra el código, obliga al proveedor a informar en la fase previa para generar una relación válida que no devenga en estafa. Al respecto, la Corte Suprema señala que existirá estafa cuando acceder a la información no sea competencia de la víctima, sino del autor del hecho o suceso fáctico. Es decir, cuando la víctima carezca de posibilidades de acceder a la información necesaria (ver sentencia del Recurso de Nulidad N° 2504-2015-Lima, Segunda Sala Penal Transitoria). El pronunciamiento permite inferir que no existirá estafa si la víctima podía exigirle a la empresa vendedora, licencias del proyecto, la información registral del predio matriz, etcétera.

Entonces, no podemos hablar de “estafa” en cualquier caso. Si no se culmina un proyecto deliberadamente y se entregó información falsa al inicio (y durante la relación), entonces existiría estafa. Pero no entregar información al inicio del trato, demoras, cambios injustificados o deficiencias en la entrega del proyecto, son temas del derecho del consumidor y residualmente del derecho civil para fines judiciales, en lo que corresponda.