- Sector crece por tercer mes consecutivo, pero desempeño para el resto del año enfrenta varios desafíos
De acuerdo con la estimación de CAPECO, la actividad constructora habría alcanzado un aumento de 2.7% en julio del 2025, sumando tres meses consecutivos en alza. Sin embargo, este resultado implica una ralentización del desempeño sectorial en el primer semestre del año, que terminó con una tasa positiva de 5.2%, medio punto porcentual más de lo proyectado en el IEC 91. La mejora en este indicador se atribuye al resultado obtenido en junio (+9.6% frente al 8.0% esperado), debido a un importante incremento tanto en el consumo de cemento (+9.1%) como en el avance de obra pública (+11.2%). En dicho mes, la construcción fue el segundo sector productivo de mayor crecimiento después del pesquero que subió 33.7%.
Además por segundo mes consecutivo, la tasa de crecimiento sectorial más que duplicó la de la economía en su conjunto, consolidando su mejor resultado en el sexto mes del año de los últimos cuatro años y la tasa mensual más alta desde enero de 2024 cuando experimentó un alza de 13.2%. Por su parte, en junio, el PBI nacional creció 4.5%, la segunda mejor tasa del año y la tercera desde julio de 2024, debiendo señalarse que este indicador tuvo un desempeño positivo por décimoquinto mes consecutivo. Por su parte, la encuesta de expectativas del sector construcción efectuada en agosto para el IEC, recogió un aumento de 4.0% en el nivel de operaciones de las empresas en el tercer bimestre del 2025 en relación con igual periodo del año precedente, tasa menor en seis décimas porcentuales a la esperada en el sondeo del mes de junio, apreciándose una caída en los resultados de los tres segmentos del sector construcción.
La performance más moderada experimentada en el mes de julio es atribuible, por un lado, a una disminución de 7.1% que se habría producido en la ejecución de obra pública (su peor resultado desde noviembre 2024) y, por otro, al efecto estadístico derivado de la elevada base comparativa de julio de 2024, cuando se alcanzó una tasa de crecimiento de 30.6%. Aun así, entre enero y julio de 2025, el PBI construcción acumuló un crecimiento de 4.8%, ligeramente por debajo del ritmo de los primeros seis meses del año, pero aún superior a los de similar periodo de los tres años precedentes. Por otra parte, la encuesta del IEC registra una perspectiva de crecimiento de 4.1% en el nivel de operaciones de las empresas del sector construcción para el cuarto bimestre del 2025, siendo el segmento de infraestructura el más optimista (espera un aumento de 5.0%), mientras que en el de proveedores se espera un resultado más moderado (+ 3.3%).
Esta encuesta revela además que las empresas de la construcción esperan ahora que sus operaciones se incrementen 4.8% en el 2025 respecto al año precedente, dos décimas porcentuales menos que la estimación efectuada en junio, existiendo una expectativa muy similar en los tres segmentos en que se divide el sector para efectos de esta investigación. Pese a esta leve corrección a la baja, las proyecciones de los empresarios entrevistados por CAPECO para el desempeño sectorial al cierre del 2025 son relativamente más altas que las estimadas por entidades oficiales y consultoras privadas.
De acuerdo con cifras del Ministerio de Economía y Finanzas, la inversión pública registró una expansión de 6.4% al cierre de los primeros siete meses del año, con un nivel de ejecución equivalente al 39.2% del presupuesto anual, cifra inferior en seis décimas porcentuales a la del mismo periodo de 2024. Pese a que en términos absolutos se efectivizó un monto récord de 27 mil 358 millones de soles, persisten dificultades para alcanzar los niveles de eficiencia requeridos, en particular en las municipalidades, cuya ejecución apenas creció 1.4%. En contraste, la inversión del gobierno central avanzó 8.3% y la de los gobiernos regionales lo hizo 10,8%. De mantenerse esta tendencia, el Estado podría dejar de ejecutar alrededor de 22 mil 900 millones en proyectos y obras al cierre del año (45.8% de esa cifra corresponde a las municipalidades), lo que revela que el mayor monto invertido es atribuible a que los recursos presupuestados han ido aumentando progresivamente y no a un aumento en la eficiencia de la gestión estatal.
Las dificultades para una ejecución óptima de la inversión pública se aprecia también en el impacto de la paralización de obras públicas que, de acuerdo con un reciente informe de la Contraloría General de la República, al 30 de junio del presente año comprometió a 2,428 proyectos que implican un costo actualizado de 44 millones 298 mil soles, un aumento de 2.6% en comparación con igual reporte al 31 de marzo. El 49.2% de dicho monto todavía se encuentra pendiente de ejecutar. Los gobiernos regionales concentran el 39.1% de la inversión total actualizada y el gobierno nacional el 38.9%, mientras que a las municipalidades corresponde el 71.3% del total de obras detenidas. De otro lado, el 48.8% de las obras interrumpidas se ejecutan bajo la modalidad de administración directa.
En cuanto a la inversión privada, pese a que no se dispone todavía de cifras definitivas para julio, los resultados más recientes del mercado inmobiliario, las obras por impuestos y la construcción de proyectos mineros, permiten mantener la proyección de un crecimiento anual entre 5% y 6% para el 2025, sobre todo teniendo en cuenta que entre enero y junio, este indicador presentó un incremento de alrededor de 8%. No obstante, se prevé una ralentización en 2026, asociada principalmente a la incertidumbre electoral que podría provocar una eventual contracción de la inversión privada.
Por el lado del financiamiento habitacional, los créditos hipotecarios continúan mostrando un dinamismo notable, con un crecimiento de 19.7% en el número de colocaciones y de 28.2% en el monto otorgado durante el periodo julio 2024 – junio 2025. Cabe señalar que los 15 mil 687 millones de soles desembolsados en dicho periodo constituyen un récord histórico, superior en 1.5% al anterior registro máximo que se presentó entre julio 2021 – junio 2022.
Las operaciones financiadas con recursos del Fondo Mivivienda disminuyeron 1.6% en dicho periodo, tasa menor a la que se dió en los meses precedentes. Por el contrario, el monto de los préstamos otorgados por Mivivienda aumentó 2.5% entre julio 2024 y junio 2025, revirtiendo la tendencia negativa que venía desde el periodo octubre 2022 – setiembre 2023. Pese a ello, en el mes de julio del presente año, apenas se colocaron 692 créditos con fondos de Mivivienda, una contracción de 18.7% respecto a igual mes del año y de 10.3% en comparación con junio de 2025. De mantenerse la tendencia de los últimos seis meses, se cerraría el año con 8,373 desembolsos, número inferior en 10.6% al que se alcanzó en el 2024 y prácticamente igual al que se logró en 2020, el año en que se inició la pandemia del COVID-19.
Por el contrario, el desembolso de Bonos Familiares Habitacionales – BFH del programa Techo Propio, podría alcanzar su mejor resultado de los últimos cinco años, bordeando los 46 mil subsidios. Sin embargo, 36 mil de ellos correspondería a la modalidad de Construcción en Sitio Propio (+52% respecto a 2024) y poco menos que 10 mil a la de Adquisición de Vivienda Nueva (- 21.2% frente al año pasado).
La inversión minera, por su parte, se incremento 23,7% en el mes de junio, logradn su segundo mejor desempeño del año y contribuyendo a un crecimiento acumulado de 8.9% entre enero y junio, tasa mayor en 1.6 puntos porcentuales a la meta anual proyectada por el Banco Central de Reserva.
De otro lado, los datos disponibles de empleo en el sector construcción dan cuenta de un relativo estancamiento, tanto en Lima Metropolitana como a nivel nacional. Según el INEI, el número de trabajadores que laboraban en la construcción durante el segundo trimestre del presente año en todo el país creció apenas 1.2% comparado con igual periodo del 2024, mientras que la población empleada en la economía nacional sólo aumentó en 0.8%. Por su parte, el empleo en la actividad constructora en Lima Metropolitana sólo se incrementó en 0.9% en el trimestre móvil mayo – junio – julio de 2025, mientras que el empleo total lo hizo en 1.6%. Sin embargo, en ese trimestre el número de trabajadores que tenían empleo adecuado en la construcción aumentó 8.5% en tanto que el de trabajadores sub-empleados disminuyó en 6.8%.
El Índice de Precios al Consumidor – IPC experimentó un incremento de 0.23% en julio 2025 respecto al mes precedente, mientras que el Índice de Precios de Materiales de Construcción – IPMC se retrajo en 0.07%. En comparación con julio de 2024, el IPC aumentó 1.69% en tanto que el IPMC disminuyó en 0.90%. Finalmente, es la primera vez desde marzo 2020 – cuando se inició la pandemia del COVID 19 – que el indice acumulado de inflación es mayor que el IPMC (24.8% vs. 24.3%). Por su parte, los precios de los principales materiales de construcción presentaron resultados disímiles en julio, respecto al mes precedente: los precios de ladrillo y loseta de cemento se incrementaron en 1.4% y 0.8% respectivamente; los de cemento y acero se contrajeron (-0.5% y -2.5%, respectivamente) y el costo de mano de obra se mantuvo estable. En relación con julio del 2024, salvo la mano de obra cuyo costo aumentó 1.9%, en los otros insumos los precios se contrajeron, siendo el ladrillo de arcilla y el cemento los que más cayeron: 3.1% y 2.8%, respectivamente.
De otro lado, la encuesta de expectativas empresariales del IEC reflejó que los precios de los materiales de construcción se incrementaron en 0.2% en el semestre febrero – julio 2025, la quinta parte de lo que se esperaba al inicio de dicho periodo. Entre tanto, los precios de las viviendas subieron 1.8% en ese mismo periodo, cuatro décimas medio que lo proyectado en el IEC de febrero pasado.
Por último, las expectativas empresariales que recoge la encuesta del BCRP experimentaron una leve recuperación en julio: se situó en 58.3 puntos la perspectiva sobre la marcha de la economía a 12 meses (1.7 puntos por encima de los obtenidos en junio), implicando un repunte después de cuatro meses de caída. Por su parte, la percepción sobre la situación de la economía a 3 meses se ubicó en 54.6 puntos, recuperando el mismo nivel obtenido en febrero de 2025. Además, de acuerdo con el más reciente de la consultora Ipsos, la desconfianza en los poderes públicos se mantuvo en altísimos niveles durante el mes de julio: la desaprobación de la gestión de la presidenta de la República llegó a 94% (1 punto porcentual más que en junio); la de la actuación del Congreso Nacional se situó en 86% (igualmente un punto más que el mes precedente) y 76% la del Poder Judicial.
En conclusión, el desempeño del sector construcción al cierre del primer semestre de 2025 ha sido favorable, con resultado récord en junio y cifras acumuladas superiores a las de los últimos años. El segmento inmobiliario habitacional y la inversión minera mantuvieron tasas de crecimiento importantes, e incluso más altas de las que se espera alcanzar al cierre del presente año. No obstante, la desaceleración observada en julio, el estancamiento del empleo en la construcción (en particular del segmento informal) y la incertidumbre que genera la proximidad de una campaña electoral presidencial con cerca de 40 candidaturas, parecen plantear un escenario más moderado para el sector construcción en la segunda parte del año. Aunque los empresarios entrevistados por CAPECO para la presente edición del IEC han reducido levemente las expectativas de crecimiento anual para el sector, situándose ahora en 4.8%, esta tasa coincide con la presentada por el PBI sectorial hasta julio del 2025. Pero no será fácil sostener este ritmo de crecimiento en lo que queda del año, por las diversas dificultades que enfrenta la ejecución de la obra pública – entre las que se debe resaltar las limitaciones presupuestales, derivadas de la necesidad de reducir el déficit fiscal, como acaba de demostrarlo la paralización de las obras a cargo de la Autoridad Nacional de la Infraestructura – y las decisiones administrativas que amenazan con reducir la dinámica del mercado inmobiliario residencial, en particular en el segmento de la vivienda social y el de la población joven de clase media.
Como ya se ha señalado, aun las perspectivas más optimistas sobre el desempeño de la construcción y de la inversión son insuficientes para responder a las necesidades de competitividad, producción, empleo formal y reducción de brechas sociales que enfrenta el país. Ello demanda profunda reformas en el funcionamiento del aparato estatal para impulsar la inversión privada; optimizar la gestión de infraestructuras públicas; concentrar la inversión social sobre todo en educación, salud, protección social y vivienda; reducir la acción de las economías criminales y la incidencia de la informalidad; así como para alcanzar una efectiva descentralización y un desarrollo territorial equitativo. Sobre este último punto, la situación generada por la pretensión del gobierno colombiano de poner en duda la peruanidad de la isla de Chinería en la llamada triple frontera amazónica pone de relieve la carencia de políticas para reducir las desigualdades entre las diferentes regiones, pese a los inmensos recursos naturales y potencialidades productivas que ofrece nuestro país.
- Retos y oportunidades de una efectiva política de fronteras
La triple frontera que vincula las ciudades de Leticia, Santa Rosa y Tabatinga, en Colombia, Perú y Brasil, respectivamente, es una zona de difícil acceso, con importantes carencias sociales y fuerte incidencia de actividades delictivas.
Desde el lado colombiano se ha intentado generar un conflicto limítrofe inexistente que, en caso de no resolverse mediante trato directo, deberá ser resuelto a través del arbitraje internacional entre Estados. No obstante, lo más relevante de este episodio es que ha puesto en evidencia la gran diferencia de en las condiciones de vida, oportunidades de desarrollo y gobernanza existente en esta zona, donde las poblaciones peruanas de la provincia de Mariscal Castilla se encuentran en desventaja respecto a las localidades fronterizas de Colombia y Brasil: los servicios básicos como salud, educación y alimentación, son deficientes o de menor calidad en nuestro territorio, respecto a los que se brindan en Leticia y Tabatinga. Esta situación obliga a muchos ciudadanos peruanos a recurrir a los servicios de las ciudades vecinas para satisfacer sus necesidades más elementales. Tal carencia constituye uno de los principales riesgos en la triple frontera y refleja una realidad que se repite en diversos puntos limítrofes del Perú.
En la frontera con el Ecuador, por ejemplo, la localidad de Huaquillas de la provincia ecuatoriana de El Oro muestra un mayor desarrollo comparado con Aguas Verdes en la provincia tumbesina de Zarumilla. En la otra triple frontera que comparten Bolivia, Brasil y Perú se observa un patrón similar de rezago relativo entre la ciudad peruana de Iñapari, la brasileña Assis y la boliviana San Perdo de Bolpebra, que también desfavorece al Perú. Mientras que en la frontera peruano-chilena, si bien el desarrollo relativo de la ciudad de Tacna se ha ido acercando al de Arica – sobre todo por el crecimiento de actividades comerciales, servicios médicos y turismo – este proceso no se ha producido por una estrategia integral con enfoque territorial.
En ese sentido, resulta llamativo que ni la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible ni la Política de Vivienda y Urbanimso no contemple estrategias específicas para el desarrollo integral y el modelo de gestión de las zonas de frontera. Por ello no se puede contar con una adecuada planificación territorial que identifique oportunidades de desarrollo sostenible, incluso a través de esquemas de cooperación tripartita o bipartita con los países vecinos. Dicha planificación debería estar acompañada por proyectos productivos capaces de dinamizar las economías locales, generar empleo y atraer inversiones públicas y privadas.
Ejemplos fallidos como el proyecto binacional Puyango–Tumbes, concebido tras la firma de la paz con Ecuador en 1998, muestran cómo la falta de voluntad política y de visión de Estado ha impedido concretar iniciativas de gran potencial en materia hídrica, energética y agrícola. Lo mismo ocurre en Tacna, donde pese a la alta interacción fronteriza con Arica no se ha implementado una estrategia coordinada para aprovechar el turismo, modernizar la infraestructura ferroviaria y portuaria, o impulsar proyectos hídricos como Vilavilani II, indispensables para la agricultura, el consumo humano y la seguridad hídrica regional.
A esta problemática se suma la presencia de actividades ilegales como el contrabando, el narcotráfico, la minería ilegal, la tala indiscriminada de bosques y el tráfico de armas. En varias de estas zonas fronterizas, particularmente las ubicadas en la Amazonía, operan organizaciones criminales transnacionales que buscan ejercer dominio territorial e incluso mantienen vínculos con remanentes de grupos subversivos. Tales organizaciones intimidan o cooptan autoridades locales, imponiendo sus reglas a sangre y fuego, lo que convierte a estas áreas en espacios donde los estados pierden capacidad de brindar servicios y ejercer soberanía.
Frente a ello, la política de fronteras debe articular inversión social, desarrollo productivo y defensa nacional. No basta con la presencia policial: se requiere la participación activa de las Fuerzas Armadas, tanto en labores de seguridad como en el impulso de infraestructura y programas de desarrollo. La falta de carreteras y accesos adecuados, como ocurre en la conexión entre Iquitos y la frontera con Colombia, limita la capacidad de respuesta del Estado y restringe también las oportunidades de integración económica. De igual manera, se necesitan inversiones en la modernización de puertos, medios de transporte, vigilancia marítima y fluvial y control del espacio aéreo. Los puertos fluviales como Iquitos, Pucallpa o Yurimaguas necesitan una urgente modernización, el mar peruano sigue siendo vulnerable al narcotráfico, al contrabando, el tráfico de armas y la pesca ilegal, mientras que el espacio aéreo es vulnerado por avionetas de organizaciones delictivas sin que existan sistemas de radar para detectarlas y aeronaves suficientes y adecuadas para lograr su interdicción.
Esta debilidad no solo afecta la seguridad, sino también la economía, el ambiente y la cohesión social. El deterioro de los bosques amazónicos, la explotación ilegal de recursos naturales y la marginación de comunidades indígenas y campesinas son consecuencia directa de la ausencia de políticas estatales eficaces en las fronteras. La mejor manera de proteger estos territorios no es únicamente mediante el uso de las armas, sino con desarrollo sostenible, inversión social en salud, educación y vivienda, y proyectos productivos que generen empleo y bienestar.
En síntesis, el Perú enfrenta un desafío estructural en la gestión de sus fronteras. Más que un problema limítrofe con Estados vecinos, lo que afecta a nuestro país es la debilidad del Estado para garantizar soberanía, seguridad y desarrollo en estas zonas. La falta de infraestructura, de inversión social y de presencia institucional ha dejado espacio para que organizaciones criminales consoliden su poder. Resulta indispensable, por tanto, una estrategia integral que combine la planificación territorial, la inversión productiva, la cooperación internacional y el fortalecimiento de las capacidades de defensa, con el fin de convertir las fronteras en espacios de desarrollo, integración y soberanía efectiva. El Estado debe priorizar la asignación de recursos para iniciar y sostener este proceso de planificación y gestión territorial.
- Problemas presupuestales en la ANIN
Un asunto relevante a tener en cuenta para comprender las dificultades por las que atraviesa el modelo de gestión de la infraestructura nacional, está referido a la paralización de las obras a cargo de la Autoridad Nacional de Infraestructura – ANIN por falta de recursos presupuestales. Esta entidad administra un programa de inversiones que supera los 42 000 millones de soles para la ejecución de una cartera conformada más de 170 obras, entre las que una porción significativa orientada a la implementación de sistemas de drenaje pluvial en centros urbanos y de gestión de cuencas en zonas rurales. Esta cartera ha sido transferida a la ANIN desde la Autoridad para la Reconstrucción con Cambios. Durante el 2024, la ANIN ejecutó más de 5,000 millones de soles de estos proyectos, cerca del 95% del presupuesto asignado, destinando la mayor parte de los recursos a la ejecución de unos 70 proyectos vinculados a la prevención de daños ocasionados por lluvias e inundaciones.
Sin embargo, pese a la magnitud del programa y a los altos niveles de ejecución alcanzados el año pasado, la entidad enfrenta dificultades para continuar con las obras, porque a mitad del presente ejercicio se quedó sin recursos. Aunque había solicitado una asignación de cerca de 6,000 millones de soles para el presente año, sólo le asignaron en el presupuesto poco más de 3,000 millones de soles, monto inferior en 40% al ejecutado en el año previo, y que es casi la mitad de lo comprometido en el programa de inversiones de la ANIN para el presente año. Lo que ha ocurrido es que, a diferencia del 2024 —cuando en el segundo semestre se otorgaron recursos adicionales que permitieron continuar con el ritmo de trabajo— en esta ocasión no se ha producido una ampliación presupuestal, lo que ha obligado a paralizar las obras, afectando a empresas contratistas, sub-contratistas, proveedores y trabajadores.
La actual gestión de la ANIN había logrado reducir el plazo de terminación del total de obras de su cartera en cinco años, debiendo culminarlas en el año 2031 y no en el 2036 como estaba previsto por la Autoridad para la Reconstrucción con Cambios. Sin embargo, la falta de recursos puede provocar que el plazo deba ser postergado, quizá hasta el 2036 nuevamente. Los más afectados con este retraso son los ciudadanos que ven retrasado el acceso a infraestructuras esenciales para la prevención de desastres en zonas del país expuestas, de forma recurrente, a fenómenos como El Niño.
De otro lado, resulta paradójico que, mientras a la ANIN se le niegan recursos complementarios para cumplir con su programa de inversión, pese a haber demostrado eficiencia en el uso de sus presupuestos, otras entidades estatales mantienen bajos niveles de ejecución, lo que – como ya ha sido señalado – podría resultar que una cifra cercana a los 22 000 millones de soles presupuestados para proyectos y obras no puedan ser invertidos al cierre del 2025. El problema, entonces, no radica en una mala programación de sus recursos por parte de la ANIN, sino en una inadecuada distribución de recursos que castiga la eficiencia y premia indirectamente a aquellos pliegos presupuestales que presentan debilidades para dinamizar la ejecución de las obras.
La situación pone en evidencia la urgencia de implementar un nuevo mecanismo para la asignación presupuestal, que considere criterios de eficiencia y capacidad de ejecución de las entidades contratantes, y que se desarrolle en el marco de un proceso de reforma integral del modelo de gestión de la infraestructura pública del Perú. Asimismo, se requiere un sistema de evaluación continua del avance de obras públicas, que permita tomar decisiones oportunas de reasignación de recursos, para evitar la paralización de determinadas obras y la devolución del dinero no utilizado en otras.
Otro aspecto preocupante de los proyectos de drenaje pluvial y gestión de cuencas comprendidos en el programa de la ANIN, es la incertidumbre sobre cómo se financiará la operación y el mantenimiento de estas infraestructuras luego de la culminación de las obras. Si bien la ANIN será responsable de operarlas y mantenerlas durante los primeros cuatro años de vida útil, no se consideran mecanismos sostenibles para el financiamiento de estas actividades, debiéndose tener en cuenta que la ANIN no es una entidad diseñada para la operación de servicios, sino para la ejecución de obras. La sostenibilidad de estas infraestructuras requiere un mantenimiento permanente y especializado, que difícilmente podrá ser garantizado bajo la actual estructura organizacional de esta entidad. Se entiende que una parte importante de los recursos necesarios para dichas actividades, debería provenir de los usuarios de las infraestructuras, para lo cual se establecerán tarifas diferenciadas y subsidios directos para quienes se encuentran en condición de insolvencia o vulnerabilidad. CAPECO había propuesto, hace algún tiempo, que se constituyera una entidad pública macro-regional que se haga cargo de gestionar las infraestructuras. Los cuatro años en que la ANIN tenga a su cargo esta actividad, deberán servir para organizar el funcionamiento de la entidad que – de manera definitiva – tendrá bajo su responsabilidad la administración de estos servicios.
Finalmente, resulta evidente que la problemática generada por la falta de recursos en la ANIN no es un hecho aislado. Con mucha frecuencia, CAPECO ha llamado la atención del gobierno nacional cuando los programas Techo Propio y Mivivienda se quedaban sin recursos a mitad del ejercicio, también por una mala asignación de recursos. Pero no se trata únicamente de optimizar la asignación presupuestal, sino también de superar deficiencias estructurales en la selección de contratistas y consultores, en el funcionamiento de las oficinas técnicas de entidades contratantes, en la gestión de profesionales que forman parte de Comités Especiales de Contratación, en la calidad de la supervisión, y en la ejecución de las actividades de operación y mantenimiento durante toda la vida útil de las infraestructuras.
En la actual coyuntura, se entiende la necesidad del Ministerio de Economía de ejercer un mayor control en la asignación y en la programación de inversiones con el propósito de reducir progresivamente el déficit fiscal, pero este objetivo debe compatibilizarse con un seguimiento más riguroso de la ejecución para efectuar oportunamente las modificaciones presupuestales que disminuyan sustantivamente la paralización de aquellas obras que alcancen un avance significativo.
El caso de la ANIN, aunque no es el único, resulta emblemático: una entidad creada para acelerar proyectos estratégicos, que utiliza mecanismos innovadores como los acuerdos gobierno a gobierno, se ve limitada por un esquema de gestión que no premia la eficiencia ni asegura la sostenibilidad de las obras. La consecuencia más preocupante es que la paralización o la ralentización de las obras, provoque que los pobladores enfrenten nuevamente temporadas de lluvias sin contar con la infraestructura de prevención necesaria.
- Mercado de vivienda en Lima Metropolitana consolida dinamismo
El más reciente reporte de la plataforma del mercado inmobiliario de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), correspondiente a junio de 2025, ha marcado un hito en la consolidación de las ventas de viviendas en Lima Metropolitana. Las cifras reflejan un desempeño récord en el segundo trimestre de este año, con 6.975 unidades vendidas, lo que constituye un crecimiento significativo en comparación con períodos anteriores.
Este resultado representa la séptima alza consecutiva, partiendo de 3.098 unidades vendidas en el tercer trimestre de 2023 y alcanzando casi el doble dos años después.
En términos interanuales, las ventas del segundo trimestre de 2025 crecieron 41% respecto al mismo período de 2024, y 6,7% frente al trimestre inmediatamente anterior. De mantenerse esta tendencia, se estima que el año podría cerrar con cerca de 25.000 viviendas comercializadas, lo que implicaría un incremento de 18,4% frente a 2024 y un nuevo récord histórico, superando incluso el auge inmobiliario de 2011-2013, cuando se vendieron entre 21.400 y poco más de 22.000 unidades.
El crecimiento se ha dado tanto en la vivienda no social como en el programa Mivivienda. En este último caso, las ventas del segundo trimestre de 2025 crecieron 41,6% respecto al mismo período de 2024, mientras que la vivienda no social registró un incremento de 44% en el mismo lapso. No obstante, el programa Techo Propio continúa siendo marginal en Lima, lo cual constituye una mala noticia dado que este segmento debería cubrir la mayor proporción de la demanda social.
Un aspecto crítico es el comportamiento del denominado rango 5, que concentra una parte significativa de la dinámica inmobiliaria. A pesar de la alta demanda, las restricciones municipales y la posición del Ministerio de Vivienda, que no lo considera vivienda social, han limitado la oferta en este segmento. En el último trimestre se evidenció una ligera caída en las ventas del rango 5 debido a la reducción de la oferta, lo que constituye una señal de alerta para el mercado. Si bien la proporción ideal debería favorecer a los rangos 1, 2 y 3, estos mantienen aún una presencia reducida frente a la necesidad real de la población.
La evolución por zonas muestra que, en la mayoría de sectores urbanos de Lima, las ventas crecieron a tasas de dos dígitos frente al segundo trimestre de 2024, con excepción de algunos sectores donde se registraron caídas puntuales. En cuanto al tamaño de las viviendas, se observa un aumento en la relevancia de las unidades de hasta 50 m², así como un crecimiento sostenido en los segmentos intermedios entre 91 y 150 m². Las unidades mayores a 300 m² continúan siendo marginales.
Actualmente, el mercado inmobiliario se encuentra en un relativo equilibrio entre oferta y demanda; sin embargo, la tendencia muestra una disminución en la reposición de la oferta. De mantenerse esta situación, podría generarse una presión al alza en los precios. Por el momento, estos se mantienen estables gracias a tasas de interés controladas y a la disponibilidad de recursos estatales para subsidios habitacionales.
El panorama general es favorable. Todo indica que en 2025 el sector inmobiliario residencial continuará siendo uno de los motores de la economía peruana, con un mercado dinámico y créditos hipotecarios en expansión. No obstante, persisten riesgos asociados a cambios regulatorios o decisiones administrativas que podrían distorsionar la tendencia positiva. El desafío central consiste en no alterar las reglas del mercado de manera arbitraria y, al mismo tiempo, redefinir el concepto de vivienda social para incluir no solo a los sectores más vulnerables, sino también a la clase media, que representa la mayoría de la demanda insatisfecha en el país.
Este aspecto cobra mayor relevancia si se considera el impacto de la pandemia, que incrementó la pobreza en Lima, principal centro económico y competitivo del país. Si bien el año 2025 se perfila con tasas de crecimiento alentadoras, aún no se alcanza el nivel previo a la crisis, lo que obliga a diseñar políticas sociales y económicas de largo plazo.
En este contexto, se hace indispensable un acuerdo nacional que trascienda coyunturas políticas y permita planificar el desarrollo en un horizonte de al menos veinte años. No se trata únicamente de sostener el dinamismo del mercado inmobiliario, sino de articularlo con políticas de salud, educación, infraestructura y desarrollo territorial que fortalezcan la cohesión social y la defensa del territorio. Solo mediante consensos amplios, inversión sostenida y estrategias claras será posible garantizar un crecimiento sostenible y convertir a la vivienda en un verdadero instrumento de inclusión y desarrollo nacional.
