El Tribunal Constitucional (TC) resolvió una controversia que venía enredando la política de vivienda desde hace cuatro años. El 25 de agosto, el máximo órgano en materia constitucional declaró infundado el reclamo de la Municipalidad Metropolitana de Lima, que buscaba anular el Reglamento de Vivienda de Interés Social (VIS) aprobado en abril de este año.

De esta manera, el TC avaló que el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) sí puede fijar el tamaño mínimo de las viviendas sociales.

La disputa viene de atrás. En 2021, los municipios de Lima y Barranco denunciaron al Ministerio porque en el Reglamento VIS 2020 incluyó disposiciones sobre la altura de los edificios y la zonificación (es decir, qué se puede construir en cada zona). En 2023, el Tribunal Constitucional les dio la razón y anuló esas normas, dejando claro que esas son competencias exclusivas de las municipalidades.

Desde entonces, el Ministerio de Vivienda fue corrigiendo sus normas, pero en abril de 2025 lanzó un nuevo reglamento (DS 005-2025-VIVIENDA) que esta vez fijaba estándares mínimos de área: 40 metros cuadrados para una vivienda sin ampliación, 35 metros cuadrados para una vivienda unifamiliar básica que puede crecer en el tiempo, y 66 metros cuadrados para los lotes en habilitaciones urbanas.

Sin embargo, para la Municipalidad de Lima, esto también era una invasión de sus competencias. Tras la publicación del nuevo reglamento VIS, el municipio acudió de nuevo al TC El TC a pedir, una vez más, que se emita un Auto de Ejecución y que declare la nulidad de las disposiciones VIS del 2025.

Sin embargo, el TC fue tajante al indicar que lo único que se prohibió en 2023 fue regular sobre zonificación y altura, no sobre el tamaño de las viviendas.

TC: municipios deciden zonificación y altura, no áreas mínimas

En su resolución, el Tribunal precisó que «las normas cuestionadas no se ocupan de la zonificación municipal ni tampoco, concretamente, de la altura máxima de sus edificaciones, razón por la cual no podrían considerarse un incumplimiento de la sentencia original».

Dicho de otra forma, mientras los municipios seguirán decidiendo dónde se puede construir y cuántos pisos puede tener un edificio, el ministerio puede exigir que cada vivienda social cumpla con un tamaño mínimo que garantice condiciones dignas de habitabilidad.

El artículo 18 del reglamento no solo fija números en metros cuadrados, sino que pide que los proyectos consideren la composición familiar, el clima de cada localidad y la accesibilidad universal para personas con discapacidad. Es decir, no se trata solo de un metraje, sino de asegurar que la vivienda cumpla criterios básicos de diseño y uso.

En la práctica, si una municipalidad aprueba un proyecto de Vivienda de Interés Social (VIS) en su distrito, tendrá la última palabra sobre cuántos pisos se permitirán y en qué zonas específicas se podrá construir. Sin embargo, será el Ministerio de Vivienda quien garantice que, sin importar el lugar, ninguna unidad habitacional sea menor a 35 o 40 metros cuadrados.

El reglamento también incorpora la figura de la “Vivienda Única”, pensada para familias que nunca han recibido apoyo del Estado, que se financiará mediante subsidios indirectos como créditos blandos o exoneraciones. Con ello, el Poder Ejecutivo busca ampliar el acceso a vivienda en un país donde el déficit habitacional todavía afecta a millones de personas.