Los alquileres en Lima siguen subiendo y ya alcanzan los $ 121 por m², según el BCRP. Aunque esto mejora la rentabilidad para inversionistas y vuelve ligeramente más accesible la compra de vivienda, el país aún enfrenta un enorme déficit habitacional y una oferta formal que no logra cubrir la demanda.

El mercado inmobiliario de Lima Metropolitana atraviesa un periodo de reajustes. Según el último reporte del Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), al cierre del cuarto trimestre de 2025, el precio promedio de los alquileres en la capital se elevó a $ 121 por metro cuadrado, frente a los $ 115 registrados el trimestre anterior.

Este incremento ha sido impulsado principalmente por distritos como Pueblo Libre y Barranco, que registraron las mayores alzas en este rubro.

Rentabilidad y asequibilidad en cifras

Uno de los indicadores más seguidos por los inversionistas, el PER (Price to Earnings Ratio) —que mide cuántos años de alquiler se requieren para recuperar la inversión de compra—, se situó en 16.3 años. Este valor representa una disminución respecto a los 16.5 años del trimestre previo, lo que sugiere una mejora en la rentabilidad de los inmuebles debido al encarecimiento de los arrendamientos.

Paralelamente, el ratio de asequibilidad (Price to Income Ratio) alcanzó los 12.4 años, marcando el nivel más bajo desde el año 2014. Esto significa que, a pesar de las alzas, la compra de una vivienda de 85 m² es hoy más accesible para un trabajador formal promedio, dado que los ingresos anuales han crecido un 5.3 % interanual, superando el ritmo de los precios de venta.

Evolución de los precios de venta

En cuanto a la venta de departamentos, el reporte muestra una dualidad según la moneda:

• En dólares corrientes: Los precios subieron un 5.8 % trimestral y un 9.7 % interanual.
• En soles constantes (de 2009): El precio aumentó un 1.3 % respecto al trimestre anterior, pero cayó un 2.5 % en la comparación anual.

El Sector de Ingresos Medios (que incluye distritos como Lince, Magdalena y Pueblo Libre) mostró el mayor dinamismo en dólares, con un incremento interanual del 12.1 %. Por su parte, el Sector de Ingresos Altos (Barranco, San Isidro, Miraflores, entre otros) registró un aumento del 8.4 % en el mismo periodo.

¿Qué sucede con el déficit habitacional?

A pesar de estas cifras de mercado, el sector construcción enfrenta retos estructurales profundos. Durante el sexto desayuno empresarial de la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), su presidente, Alejandro Garland, fue enfático sobre la brecha de vivienda en el país. «Necesitamos producir 200,000 viviendas formales anuales en los próximos 20 años para atender el déficit de arrastre y la demanda futura», señaló Garland, advirtiendo que actualmente solo se producen unas 60,000 en un buen año.

Garland también criticó que las ciudades peruanas sigan creciendo por «invasión y no por inversión», citando como ejemplo que el 99 % de la expansión en Cusco entre 2001 y 2018 fue informal.

Estabilidad económica frente a riesgos políticos

En el evento, el economista Diego Macera destacó la resiliencia de la economía peruana, señalando que la inversión privada cerró el 2025 con un crecimiento de doble dígito (10 %). Macera resaltó la fortaleza histórica del sol peruano, que en los últimos 25 años ha tenido una depreciación acumulada de apenas el -4 %, una cifra excepcionalmente baja comparada con el 72 % de Chile o el 100 % de Colombia.