El segmento de viviendas dirigido a jóvenes de ingresos medios enfrenta un escenario de riesgo por la falta de incentivos, restricciones normativas y menor acceso a beneficios que antes impulsaban su desarrollo. Así lo advirtió Guido Valdivia, presidente de Capeco, al analizar el impacto de las recientes decisiones en el mercado inmobiliario.
Según explicó, el rango 5 del crédito Mivivienda se ha convertido en el más dinámico del sector, al concentrar la demanda de jóvenes que buscan independizarse en departamentos pequeños, bien ubicados y cercanos a sus centros de trabajo. Sin embargo, la sostenibilidad de esta oferta está en duda.
Valdivia detalló que el perfil del comprador en el rango 5 del Crédito Mivivienda, corresponde a personas jóvenes con ingresos medios, muchas veces no regulares, que priorizan departamentos de entre 40 y 50 metros cuadrados en zonas céntricas, cercanas a sus centros de trabajo.
Este tipo de vivienda no está pensado como una solución definitiva, sino como una etapa inicial dentro de la trayectoria habitacional. “No es una vivienda para toda la vida”, explicó, al señalar que este modelo ya funciona en otros países, donde las personas migran posteriormente a viviendas de mayor tamaño.
Menos incentivos ponen en riesgo la oferta
No obstante, el dirigente gremial advirtió que este segmento enfrenta ahora un problema clave: la reducción de beneficios que facilitaban la construcción de este tipo de proyectos, como mayores alturas o densidades.
“Es muy probable que esa oferta se vaya agotando, no porque no haya mercado, sino porque no hay condiciones para desarrollarla”
A ello se suma la resistencia de algunas municipalidades a permitir este tipo de viviendas en sus jurisdicciones, lo que limita aún más la expansión de la oferta como San Isidro o Miraflores. En contraste, distritos como La Victoria, Lince y Surquillo vienen concentrando este desarrollo al mostrar mayor flexibilidad normativa.
Menor acceso a crédito limita opciones
Otro factor que complica el panorama es la menor disponibilidad de crédito hipotecario. Si bien el rango 5 cuenta con cobertura de riesgo crediticio (CRC), Valdivia advirtió al ya no contar con el subsidio del Bono del Buen Pagador (BBP), el mercado en su conjunto ha reducido el financiamiento para vivienda nueva.
Esto impacta directamente en los jóvenes, que terminan accediendo a viviendas más pequeñas o a esquemas de financiamiento menos favorables, como créditos de corto plazo otorgados por promotores inmobiliarios.
El Rango 5 del Crédito miviviwnda, cubría departamentos cuyo precio iba desde los S/362.100 hasta los S/488.800. Actualmente el subsidio estatal se concentra en los otros cuatro rangos.
Actualmente está vigente el subsidio de la siguiente manera:
| Rango | Valor de la vivienda (S/)* | Tipo de segmento | Bono del Buen Pagador (BBP) aprox. | Característica clave |
|---|---|---|---|---|
| Rango 1 | 68,800 – 98,100 | Vivienda social (bajos ingresos) | Hasta S/ 27,400 | Mayor subsidio estatal |
| Rango 2 | 98,100 – 146,900 | Vivienda social | Hasta S/ 22,800 | Subsidio alto |
| Rango 3 | 146,900 – 244,600 | Vivienda social ampliada | Hasta S/ 20,900 | Subsidio moderado |
| Rango 4 | 244,600 – 362,100 | Segmento medio | Desde S/ 7,800 | Subsidio reducido |
| Rango 5 | 362,100 – 488,800 | Ingresos medios (jóvenes) | Sin BBP directo | Sin subsidio. Acceso vía cobertura de riesgo (CRC) |
Riesgo de freno en el segmento más dinámico
Para Capeco, el principal riesgo es que el segmento más activo del mercado inmobiliario comience a desacelerarse si no se corrigen las condiciones actuales.
“El problema no es la demanda, sino la falta de oferta y de incentivos adecuados”, enfatizó Valdivia.
En ese contexto, advirtió que, de no restablecerse facilidades de diseño y condiciones normativas para el rango 5, se podría generar una retracción en la construcción de viviendas orientadas a jóvenes, limitando aún más su acceso a soluciones habitacionales formales.
Llamado a ajustes en política de vivienda
Finalmente, el gremio planteó la necesidad de revisar las políticas del Fondo MiVivienda para asegurar que este segmento mantenga condiciones atractivas tanto para desarrolladores como para compradores.
El objetivo, subrayó Valdivia, es evitar que miles de jóvenes queden fuera del mercado formal o se vean obligados a optar por viviendas de menor calidad o ubicadas en zonas menos adecuadas.
