El Instituto Peruano de Economía (IPE) presentó el estudio “Contribución de la vivienda formal al cierre de brechas sociales”, encargado por la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP). El evento contó con la participación de Carlos Gallardo, gerente general del IPE; Aldo Facho, arquitecto urbanista; Alfredo Lozada, gerente institucional de CODIP; y la moderación de Paola Villar, subeditora de Economía & Día1 de El Comercio.

Expansión informal

En el Perú, cerca de dos tercios de la expansión urbana de los últimos 18 años ha sido informal. Así, el 63% de los 2.5 millones de viviendas creadas entre 2007 y 2024 fue producto del tráfico de terrenos, no cuenta con título de propiedad, se construyó con materiales inadecuados, o no tiene acceso a alguno de los tres servicios básicos (agua, desagüe y luz). En total 1.6 millones de viviendas informales.

Estas viviendas informales fueron producto de la autoconstrucción, un proceso que dura 16 años en promedio, de los cuales 6 años la familia vive en condiciones precarias. Además, puede costar hasta 37% más que la construcción formal, debido al costo de adquirir y habilitar el terreno, y a fuentes de financiamiento más caras: 25% recurre a créditos de consumo, cuyas tasas de interés son 10 veces mayores que las de un crédito hipotecario.

Brechas esenciales

Debido a la rápida expansión informal, el Estado tiene un rol reactivo y llega tarde e insuficientemente en la provisión de servicios: una vivienda informal pasa en promedio 15 años sin acceder a servicios básicos. Más aún, aquellas sin conexión a una red pública de agua recurren a fuentes alternativas, como camiones cisterna, que resultan más costosas e inseguras para la salud. Al ritmo que avanzan las ocupaciones informales se hace imposible el cierre de brechas. Prueba de ello es el incremento de la brecha urbana de agua y desagüe de 11.4% a 16.7% entre el 2019 y 2024, pese a una inversión de más de S/ 15 mil millones en la última década.

En las zonas con vivienda informal no solo se registra más del doble de incidencia de pobreza y un menor nivel educativo del jefe del hogar frente a las zonas formales, sino también mayores desventajas en el acceso a servicios y seguridad:

• la distancia al colegio más cercano es más del doble y al hospital más cercano puede ser hasta seis veces mayor,
• la proporción del gasto del hogar destinada al transporte puede aumentar en más de 50%,
• el riesgo de robo de vivienda es 20% mayor y la presencia policial puede ser hasta 18% menor

Vivienda formal como motor de cierre de brechas

La brecha de vivienda implica un gran reto: cada año se producen en promedio 54 mil nuevas viviendas formales en las principales ciudades del país. Esto es apenas la tercera parte de la demanda nueva anual (147 mil viviendas), a lo que se suma al menos 500 mil hogares urbanos sin vivienda a la fecha. En consecuencia, el IPE estima que cerrar estas brechas en una década requiere cuadruplicar la construcción anual de vivienda formal. Lograr este objetivo solo con los programas de vivienda social actuales costaría más de S/ 12 mil millones adicionales por año, equivalente a 6 veces el presupuesto de inversión 2026 del Ministerio de Vivienda. Así, urge promover, en colaboración con el sector privado, la transformación del desarrollo de vivienda por uno que promueva realmente el desarrollo de viviendas formales en un contexto de mayor planificación urbana.

Al respecto, los expositores coincidieron en la necesidad de desplegar medidas para impulsar la construcción formal, frenar la ocupación informal y facilitar el acceso de los hogares a una vivienda de calidad. Aldo Facho resaltó como problema central a la informalidad estructural en el país, que limita la capacidad de las familias para acceder a financiamiento; y sugiere una mayor coordinación del Ejecutivo para invertir en planificación urbana. Por su parte, Alfredo Lozada advierte que continuar prolongando los plazos para la titulación de predios informales –tal como se aprobó en la Ley 32267– solo perpetúa los incentivos al tráfico de terrenos y la informalidad de la vivienda.

En este contexto, el IPE propone siete ejes de política:

1. Transformar el sistema de desarrollo de vivienda. Evaluar la labor de COFOPRI y la política de formalización de predios. Apuntar a un modelo de desarrollo de vivienda formal con colaboración público-privada, programas de vivienda social focalizados, con modalidades innovadoras (como vivienda por alquiler), uso del canon, y conversión de viviendas autoconstruidas.
2. Fortalecer rectoría del MVCS en la generación de vivienda. Resolver el conflicto entre el MVCS y el rol de las municipalidades para regular la zonificación y los parámetros de edificación.
3. Eliminar la arbitrariedad municipal y simplificar trámites para la edificación. Estandarización de procedimientos y supervisión decidida; y pasar por el análisis de calidad regulatoria.
4. Desarrollar sistemas de información consolidada. Corregir la atomización de la elaboración de catastros e integrarlo con bases socioeconómicas.
5. Incentivos (y amonestaciones) para elaborar Planes de Desarrollo Urbano (PDU). Corregir la atomización de la elaboración de PDU, y alinearlos a actividades productivas locales.
6. Cuestionar el modelo deficiente de provisión de agua y desagüe. Fortalecer la gobernanza y las capacidades de las EPS.
7. Colaboración público-privada para la expansión urbana. APP, Obras por Impuestos y Proyectos en Activos en zonas de expansión inmobiliaria.

En un contexto electoral, 29 de los 35 planes presentados por los candidatos contienen alguna propuesta para cerrar la brecha de vivienda. 18 de estos planes contienen al menos una propuesta alineada a las propuestas del IPE. Asimismo, cabe resaltar que 11 planes coinciden en la necesidad de eliminar la arbitrariedad municipal y simplificar trámites para la edificación; y 9 planes en corregir el modelo deficiente de provisión de agua y desagüe. Por otro lado, preocupa que 13 planes proponen la entrega masiva de títulos de propiedad que, sin las correcciones necesarias al modelo de desarrollo de vivienda, continuaría promoviendo la ocupación informal de terrenos.