El Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común o “Propiedad Horizontal, regulado por Ley Nro. 27157 y su reglamento, Decreto Supremo Nro. 035-2006-VIVIENDA, prevé la figura del “administrador” o “la administración” del inmueble sujeto al régimen.

Según el artículo 151 del TUO del Reglamento de la Ley 27157, el cargo puede recaer en: El presidente de la junta; Cualquier poseedor (incluso no propietario) de secciones de propiedad exclusiva Persona natural o jurídica contratada para tales fines.

Podemos decir que el contrato de administración del edificio es uno de prestación de servicios, el cual se regula entre los artículos 1764 y 1769 del Código Civil, a firmarse entre el administrador (como proveedor idóneo, además sujeto a las normas del código del consumidor durante la prestación del servicio) y el Presidente de la junta, la que deberá encontrarse debidamente formalizada, inscrita en los registros públicos, en la partida registral del predio matriz. 

La inscripción (previa) de la junta, constituye requisito de validez del contrato, por ser el Presidente representante legal de la junta, de conformidad con el Artículo 48 de la Ley 27157 y 150 de su reglamento. 

El contrato detallará que la administración, por encargo de la Junta, entre otras prestaciones, cobrará las cuotas ordinarias y extraordinarias de mantenimiento y pagará servicios con estas, velará por el adecuado funcionamiento y conservación de los bienes comunes, su mantenimiento, limpieza, y preservación. En caso firme una junta no formalizada, en su acta de formalización, podrá ratificar un contrato previo.

Las funciones de la administración se detallan en el artículo 152 del TUO del reglamento de la Ley 27157. Son entre otras: (i) cobrar cuotas de mantenimiento y pagar servicios comunes (de allí que la morosidad afecte incluso a los propietarios no morosos); (ii) realizar, previo aviso, visitas a secciones de propiedad exclusiva para verificar cumplimiento o incumplimiento del Reglamento Interno. 

Ejemplo: Mal funcionamiento de baños de unidades exclusivas. Problema usual que, además de originar conflictos de convivencia por daños en techos, supone fuga de agua, la que sería solamente gasto del propietario si existe contómetro. 

A falta de este, el problema se convierte en gasto común, si el criterio de pago por servicios comunes es en partes iguales. Hacer cumplir los acuerdos de la junta de propietarios y ejercer todas las funciones que esta o el Reglamento Interno le asignen.