Los precios de las viviendas y los alquileres en Lima Metropolitana siguieron a la baja en el cuarto trimestre del 2021, según un reciente reporte de Indicadores del Mercado Inmobiliario del Banco Central de Reserva (BCR).

El indicador PER que mide los años que se necesitan para recuperar la inversión en la compra de un inmueble, muestran una tendencia creciente desde la segunda parte del 2020, principalmente por los menores precios de alquiler afectados por la pandemia, refiere el informe del BCR.

Así, en el cuarto trimestre del 2021 el número de años que se tendría que alquilar la vivienda para recuperar el valor de compra es de 20.4 años, que si bien es menor al del trimestre previo está muy por encima de los niveles precovid (17.4 años en el 2019).

Para Víctor Saldaña, Víctor Saldaña, gerente general de Saldaña Consultora Inmobiliaria un PER, por encima de los 15 años hace menos atractiva la inversión en vivienda.

Los distritos donde ahora se recuperaría más rápido la inversión en inmuebles serían primero Barranco (17.4 años), y luego Jesús María (19 años), San Isidro (19 años) y Surquillo (19.4 años). En el trimestre previo Jesús María era el distrito que lideraba la lista.

Precios

De acuerdo a la información recogida por el BCR, en el último trimestre del 2021 el precio promedio de venta de las viviendas por metro cuadrado, en dólares corrientes, disminuyó en 4.1%, respecto a igual periodo del 2020.

Aunque vienen mejorando, la caída del empleo formal y de los ingresos de las familias, a consecuencia de la pandemia, afectó la demanda de vivienda, lo cual se refleja en los precios, sostuvo Saldaña. A ellos hay que sumar el impacto de la incertidumbre política, añadió.

Sectores

El informe del BCR analiza 12 distritos de Lima Metropolitana (ver tabla). Un primer grupo es el de distritos de ingresos altos (Barranco, La Molina, Miraflores, San Isidro, San Borja y Surco), reportó una reducción en el promedio en los precios de ventas en dólares por metro cuadrado de 4.7% en el cuarto trimestre del 2021 respecto a similar trimestre del 2020. En estas zonas de ingresos altos, la oferta de departamentos está siendo más alta que la demanda, por lo cual los precios bajan, explicó Saldaña.

Y en el caso de los distritos de ingresos medios (Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo) en el último trimestre del año pasado la contracción en el promedio de precios de venta por metro cuadrado fue 1.9% comparado con igual periodo del 2020. Estos distritos tienen una oferta de viviendas de menor tamaño que hoy atrae a una mayor demanda.

La caída sí fue generalizada en el precio en dólares de los alquileres de todos los distritos considerados (ver tabla).

Se necesita laborar 15.9 años para adquirir un inmueble

Un empleado formal en Lima tendría que trabajar 15.9 años para pagar con su ingreso el valor de una vivienda, según el informe del BCR con datos al cierre del 2021. Este es un ratio que se calcula dividiendo el precio de venta del inmueble entre el ingreso promedio anual formal y que indica la accesibilidad a la compra de una vivienda. Para este cálculo, el BCR toma en cuenta 12 distritos de Lima Metropolitana: seis del sector de ingresos altos y seis del sector de ingresos medios.

En el 2020 el indicador de acceso a la compra de vivienda subió a 16.3 años desde el 15.6 años del 2019 debido al retroceso del ingreso promedio por la paralización de las actividades económicas en el contexto de la pandemia. Pero ante la reapertura de los negocios, los ingresos mejoraron, y por tanto también se recuperó dicho ratio el año

Marco Alva – Gestión