Las disposiciones vinculadas a parámetros de edificación por parte de algunas alcaldías, el alza en las tasas de interés para créditos hipotecarios y zonas con nula habilitación urbana engloban las principales barreras para las inmobiliarias en su objetivo de desarrollar proyectos en distritos de Lima Moderna y Lima Top.

La demanda por vivienda en este tipo de distritos se mantiene alta, sin embargo, esta se concentra, en mayor medida, en departamentos cada vez más pequeños. Los cambios en algunos marcos normativos municipales de Lima Top y Lima Moderna se muestran como la principal dificultad para generar proyectos.

¿Qué restricciones ponen las alcaldías al desarrollo inmobiliario?

A partir de las nuevas alcaldías asumidas este año, el horizonte de “restringir la densidad” se hizo presente en algunas jurisdicciones de Lima Top y Lima Moderna, de las cuales algunas como Surco o Magdalena ya han efectuado disposiciones relacionadas a restringir mayores alturas o limitar áreas mínimas de departamentos.

En ese sentido, este cambio de normas afecta las decisiones de inversión de las inmobiliarias, las cuales esgrimen una falta de predictibilidad para invertir, y la no atención a la demanda actual presente en aquellos distritos.

“Desde el Estado hay una intención de hacer más vivienda social, pero se encuentra con limitaciones por parte de algunos alcaldes. Producimos cerca de 60,000 viviendas, cuando deberíamos hacer 150,000″, comenta Jorge Zapata, presidente de la Cámara Peruana de Construcción (Capeco).

Así, los conflictos relacionados a qué normas están por encima de cuáles son las que le restan predictibilidad de inversión a las inmobiliarias, algunas de las cuales han sufrido recorte de licencias en plena construcción de sus proyectos.

Francis Allison, alcalde de Magdalena, emitió una ordenanza que suspende el otorgamiento de licencias de edificación y anteproyectos por un periodo de seis meses; mientras que Carlos Bruce, alcalde de Surco, suspendió cuatro licencias de proyectos en construcción. En Miraflores, el alcalde Carlos Canales se ha manifestado contra la construcción de departamentos de menos de 60 m2.

Zapata, presidente de Capeco, comentó a Gestión que ha logrado conversar con los alcaldes de Surco y Magdalena acerca de las disposiciones vinculadas a dichas restricciones de edificabilidad; no obstante, no han llegado a acuerdos tangibles: ambos alcaldes esgrimen un reclamo de “mantener la residencialidad” por parte de los vecinos de sus jurisdicciones.

“Hay una discusión de quién tiene la potestad de normar políticas de vivienda para el segmento social, si el Ministerio de Vivienda o los municipios regionales o distritales. Eso no define nada, porque lo que se legisla se pone en cuestionamiento”, acota Juan Carlos Tassara, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI).

¿De qué tamaño son los departamentos más demandados?

La venta de departamentos cada vez más pequeños se muestra como una tendencia en el sector inmobiliario. Durante el 2022, las ventas de departamentos con un metraje menor a 60 m2 alcanzó las 5,339 unidades, mientras las de más de 100 m2 fueron 1,479. Esto evidencia un cambio significativo frente a lo observado en 2020, cuando las viviendas vendidas menores a 60 m2 fueron 3,257; y las unidades de más de 100 m2, 1,725. Miraflores y Surco fueron los distritos de Lima Top con más unidades vendidas en 2022, con 1,644 y 1,904 unidades respectivamente, según BM Consultores.

Sin embargo, el futuro de estos niveles se verá afectado por dichas disposiciones municipales principalmente en la nueva oferta entrante. Para los proyectos ya existentes, el escenario es positivo, ya que no entrará mucha competencia; pero esa oferta se acabará y la nueva oferta entraría con precios devaluados. Por lo tanto, se esperaría un estancamiento e incluso un alza en el valor del m2, según lo explica Fernando Velarde, director de la consultora inmobiliaria VeMás.

“Nadie quiere arriesgarse a hacer proyectos en Surco, Magdalena, Pueblo Libre… la mayoría quiere salir rápido. Ahora queremos proyectos más chicos con menos unidades y evitar riesgos. Algunas alcaldías te cambian las reglas durante el camino”, enfatiza Bryan Meza, consultor inmobiliario y gerente general de Alias Inmobiliaria.

Sin acceso a suelo habilitado

Algunos factores como el valor del m2 y los índices inflacionarios que afectaban en las tasas de interés para créditos hipotecarios no han tenido alzas significativas en lo que va del año. Aquello no asegura que los niveles actuales de tasas de interés, que se encuentran alrededor del 10%, sean positivos.

“Las tasas de interés ya se han estancado, pero hemos llegado a un periodo en el que se comienza a aceptar que hoy en día esas serán las tasas”, agrega Meza.

Asimismo, en algunas zonas de Lima Top y Lima Moderna no existe la normativa necesaria para la habilitación urbana. Zonas aledañas al Jockey Plaza o El Polo no cuentan con urbanización eficiente, estos son costos que, en algunos casos, deben ser asumidos por los mismos desarrolladores.

“En La Molina no se permite la densidad suficiente en algunas partes del distrito, donde hay suelo que sí te permite desarrollar con densidad. En Lima Top, a pesar de que hay mejor infraestructura, todavía hay lugares donde se necesitan hacer habilitaciones urbanas, poner agua, luz, etc”, comenta Velarde, de la consultora inmobiliaria VeMás.

Para Antonio Amico, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios – ADI Perú, el problema se encuentra en la ausencia de planes de desarrollo urbano en algunas municipalidades.

“En el centro de la ciudad y zonas de Lima Moderna es muy complicado habilitar porque casi todo está construido, el objetivo es lograr reconvertir algunos espacios. En la periferia se realizan grandes proyectos de 5,000 a 7,000 unidades, lo cual es positivo si se multiplica eso por impuesto predial”, enfatiza.

¿Qué hacen las inmobiliarias ante las restricciones?

Ante estos escenarios, algunas inmobiliarias vienen migrando a otros distritos donde las reglas de edificabilidad son menos engorrosas, como Chorrillos o San Miguel, indican las fuentes consultadas. Asimismo, apuntarán a viviendas más pequeñas para no decaer en su ritmo de ventas.

“Para mantener la residencialidad, las municipalidades aumentan las áreas mínimas de vivienda o la cantidad de estacionamientos exigibles en los proyectos. Nosotros hemos reducido tamaños para que los precios sean más accesibles: en los últimos años el tamaño se ha reducido en 5m2 y 10m2″, agrega Víctor Gálvez, director de Andiamo Inmobiliaria, que antes apuntaba a proyectos con viviendas de 90 m2, y ahora lo hace a viviendas de 60 m2 a 70 m2.

Así también, algunas desarrolladoras apuntarán a otro tipo de segmentos de vivienda para sus nuevos proyectos: algunos de ellos apuntan a viviendas para alquiler, otros optan por desarrollar proyectos en las periferias de Lima. “Empezamos a buscar clientes que requieran un segundo departamento, o, en su defecto y como última opción, bajamos los precios finales”, menciona Meza, de Alias Inmobiliaria.

Bruno Tuesta

Gestión