El Megapuerto de Chancay traerá consigo innovación y tecnología para el desarrollo económico de Huaral; ello impactará al desarrollo inmobiliario. Sin embargo, pese a que esto está en marcha, Huaral aún tiene temas pendientes en su urbanización.

Situación Actual en Chancay ante la llegada del megapuerto

Gestión conversó con Fernando Velarde, socio fundador de la empresa consultora de estrategia inmobiliaria VeMás, quien considera que la construcción del Megapuerto de Chancay está “totalmente disociado” de lo que sucede en los alrededores.

“No hay una conexión del megaproyecto con la ciudad, realmente. El pueblo está abandonado y pese a las obras en las vías, la trama urbana generará mucho más tráfico. Actualmente, no hay transporte masivo que conecte Aucayama con Huaral y Chancay.

Si a eso se suma el que ingresará mayor número de personas y se crearán relaciones de viajes entre estas zonas, puede dar espacio a que se genere la informalidad, ya que “no hay un transporte público masivo que cubra esa demanda”.

El especialista considera que, “apenas funcione el puerto y la industria impacte positivamente, la demanda de vivienda hará que colapsen estos pueblitos. Se prevé un crecimiento para Aucayama, pero no tiene la infraestructura para ello. Huaral ya está colapsado. Tiene que hacerse un plan urgentemente porque la mano de obra no va a encontrar terrenos, lotes, casas o departamentos por las condiciones de la trama urbana”, explica.

En cuanto al sistema de salud, Velarde menciona que “no da para más”, que “hay mucha más demanda de lo que hay en oferta. Va a ser un caos”.

Una advertencia constante

En febrero, Fernando José Cárdenas Sánchez, alcalde provincial de Huaral, señaló que la jurisdicción no está preparada para recibir el proyecto por la falta de planificación del Gobierno Central.

“El tema que envuelve al Megapuerto de Chancay es sumamente importante y no es nuevo; conocemos que se va a inaugurar en unos meses. Este proyecto va a llevar a Chancay y a Huaral a un desarrollo demográfico, un impacto tremendo en cuanto al crecimiento de diferentes sectores. Siento que no estamos preparados para ello”, dijo en una entrevista con TV Perú.

El Gobierno Central ya ha solicitado facultades legislativas para crear una Zona Económica Especial en Chancay para atraer inversiones y generar desarrollo en la zona. ¿Cuáles son los puntos que deberían considerarse?

Entre las demandas de Cárdenas Sánchez están: la priorización de proyectos estratégicos en saneamiento básico, seguridad, salud, educación y transporte; así como, la rehabilitación de pistas dañadas durante la construcción del puerto.

La urgencia de crear un Plan de Desarrollo Urbano

El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) firmó en enero un convenio con la Municipalidad Provincial de Huaral, la Municipalidad Distrital de Chancay y la Municipalidad Distrital Aucayama para identificar los puntos de influencia directa y desarrollar un planeamiento urbano alineado con el impacto que generaría el megapuerto en la zona.

Para Dulmer Malca, director del área Inmobiliaria en Valderrama Abogados, esta medida no se tomó a tiempo: “El puerto estará en operación este año y recién estamos en la planificación del suelo, que se debió realizar en paralelo, cuando se empezaron las obras, porque sí toma un tiempo establecer un plan urbano”.

¿Qué es un Plan de Desarrollo Urbano? Consiste en organizar la futura ocupación del suelo, proyectándose que este será parte de una ciudad. Ello implica sectorizar para destinar las áreas que habrá dentro de una jurisdicción para determinadas actividades industriales, de vivienda, de comercio, dentro de la gama de usos que se le pueda dar. Demora entre uno y dos años en crearse.

En esta documentación se identifican las debilidades de la ciudad y las oportunidades de mejora. Además de las obras que se podrían priorizar, se podría considerar si hay infraestructura vial, los servicios públicos, áreas de esparcimiento, debilidades en el suelo, entre otros aspectos de una ciudad.

Pero, no solo se trata de un ordenamiento urbano, sino también de la seguridad jurídica que se les pueda brindar a los inversionistas.

“El megapuerto será un lugar de interés para diversos empresarios que deseen establecer residencias para un bloque de trabajadores, funcionarios; van a querer asentar industrias, comercio, infraestructura pública, servicios públicos, mercados, etc. Los inversionistas esperan saber en qué terrenos y en qué zonas se puede construir, sino se generará una gran incertidumbre en comprar o invertir en una propiedad que luego no se usará para lo que se ha proyectado”, analiza el especialista.

Se han detectado inmobiliarias que, aprovechando la atención del Megapuerto de Chancay, están vendiendo lotizaciones para almacenes, industrias y viviendas, sin tener en cuenta una planificación.

Dulmer Malca sostiene que, si no se organizan estas áreas, en el futuro, “van a generar conflictos. Si hay población y un almacén, industria o planta que colinda, se generará un impacto por la entrada y salida de vehículos, ruidos, contaminación. Todo un conflicto social”.

Por su parte, Fernando Velarde advierte que “alrededor de la industria se generan zonas contaminadas, transporte pesado y se afecta la calidad de vida. Con la presencia de enormes muros perimétricos, se genera la sensación de vulnerabilidad y se presenta la oportunidad de delinquir”.

El tamaño de las lotizaciones debe ser variado

En su mayoría, se observan lotizaciones de 90 m² a 120 m²; sin embargo, vender solo estos metrajes no es lo adecuado. Se necesita variedad por el impacto que generará el Megapuerto de Chancay.

“Debe realizarse una diversidad de oferta a la par que existirán muchos perfiles de demanda; no toda la oferta va a comprar lote o casa para una familia, muchos vendrán a enseñar, otros a estudiar, vendrán también turistas de negocios y los turistas habituales que recibe el pueblo tradicionalmente”, menciona Fernando Velarde.

El experto advierte que “Chancay va a ir transformándose y se juntará, tarde o temprano, con Aucayama, Huaral, o hacia el norte. Al final se tendrá una megalópolis entre Lima y Chancay. Si es que no se planifica la diversidad de usos, habrá zonas de subdesarrollo, como sucede en Surquillo, que por su configuración urbana no puede mejorar ni crecer”.

Al vender un metraje mayor, se dará paso a la creación de otras infraestructuras para Chancay, como lo son las universidades técnicas, centros de tecnología provenientes de China, empresas ensambladoras, etc; ya que llegará tecnología nueva y más económica al Perú.

Pero no solo eso, también se podrán ver centros de idiomas que actualmente no están presentes en la zona, porque se realizarán negocios con ciudadanos brasileros, chinos, coreanos, japoneses, y otros más; por lo que la traducción será interesante en el mercado.

Se requerirán edificaciones para centros de salud, clínicas y hospitales, no solo del Estado, del ámbito privado, también porque “hoy en día no hay donde atenderse en la zona”, indica Velarde.

Hoy en día, se perciben edificaciones no mayores a cuatro pisos y hay lotes que no tienen tamaño para ser grandes construcciones. “Si se compra un lote y se invierte en Chancay, a lo mucho se harán cinco, seis, siete pisos, pero no un hotel cinco estrellas o un centro comercial”, expresa el representante de VeMás.

Para ello, considera que se debe realizar un ajuste predial alrededor de la zona de Chancay, se deben crear bonos de edificabilidad, financiar y llevar agua a las nuevas zonas de desarrollo, que se culmine con el Plan de Desarrollo Urbano y sobre todo, que no lo modifique el alcalde de turno.

¿Cómo distinguir un desarrollo inmobiliario formal de uno informal?

Un terreno urbanizado o en proceso de urbanización es aquel que mínimamente tiene las autorizaciones otorgadas por la Municipalidad Distrital competente. Dulmer Malca explica que legalmente se la llama anteproyecto y habilitación urbana aprobada.

Sin embargo, un proyecto de inmobiliaria informal sucede cuando una persona es propietaria de un terreno y ha delimitado ciertos lotes con pintura, cal o yeso para venderlos sin haber cumplido con los procedimientos previos para la urbanización.

Medidas urgentes que debe tomar el Municipio de Huaral

1. Plan de Desarrollo Urbano: se debe culminar con prontitud para impulsar las inversiones, evitar un futuro caos en las zonas aledañas al Megapuerto de Chancay y proporcionar una seguridad jurídica a los inversionistas. En paralelo, también se debe trabajar el Plan de Acondicionamiento Territorial, para asegurar las interrelaciones entre Ancón, Aucayama, Huaral, Chancay y las zonas del este, como Huacho, entre otras provincias de Lima.
2. Ocupación indiscriminada: se debe fiscalizar la venta de terrenos y la ocupación de las inmobiliarias informales para que las futuras edificaciones no sean desequilibradas con el Plan del Desarrollo Urbano ni con la modernidad que traerá consigo el Megapuerto de Chancay.
3. Impacto de las operaciones: en pocos meses iniciarán las actividades del Megapuerto de Chancay, por lo que se recomienda mitigar este gran impacto y la cantidad de gente que llegará a la zona. Principalmente, implementando un servicio de transporte público masivo.
4. Redistribuir las zonas: la zona de industrias, de vivienda, financieras, comercio, turísticas, entre otras, deben estar organizadas y mantener cierta distancia para evitar conflictos y caos.
5. No se debe dejar de lado al turismo: la Municipalidad debe potenciar la marca de Huaral y la parte cultural y turística. La inversión del Megapuerto de Chancay ya está próxima a inaugurarse, pero no se puede perder la parte cultural y turística porque esta fue uno de los principales motores económicos de la zona.