La coyuntura actual de incertidumbre política es un punto a considerar en las inversiones inmobiliarias, y se espera que esta se mantenga hasta el siguiente año. No obstante, aún hay una oferta importante de departamentos que se podría capitalizar, y que posiblemente se disipe en el 2023, señaló Manuel Balcázar, experto en temas inmobiliarios y exdirector nacional de Vivienda del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS).

Según Balcázar, con el fin de aprovechar un menor precio del inmueble a adquirir, se debería considerar realizar la inversión en el corto plazo. Explicó que, debido a la incertidumbre desde lo político, podría haber una menor ejecución de proyectos, por consiguiente, al reducir la oferta, habría una presión al alza en los precios (encarece la inversión).

Destacó también que las tasas de interés ahora son más altas, pero que, sin embargo, se esperaría a que se mantengan en un nivel estable; es decir, este factor no variará mucho el siguiente año respecto a su nivel actual.

Cabe resaltar que la tasa promedio de los créditos hipotecarios en moneda nacional, según la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) al 27 de julio, es de 8.67%, por encima de su nivel de largo plazo (8%). Según analistas, ello responde al aumento de tasas del Banco Central de Reserva (BCR) que, luego de doce alzas, ahora se ubica en 6%; y de los bonos soberanos en soles. En moneda extranjera, la tasa se ubica en 7.18%.

“Posiblemente, el escenario de incertidumbre política persista un tiempo más, y con ello, el impacto en las expectativas sobre la inversión, empleo e ingresos. En ese sentido, se podría contemplar hacer la inversión hoy, por la importante oferta inmobiliaria que aún existe, y que, por lo anterior, no sabemos si se renovará y continuará en el 2023″, apuntó.

Subrayó que en algunos distritos como Jesús María, Magdalena o San Miguel hay un exceso de oferta que se podría aprovechar, distritos que son interesantes para alquilar.

A pesar de la crisis política y aún rezagos de la sanitaria, el mercado inmobiliario se ha mantenido estable. No se puede decir si es un peor o mejor momento, pero actualmente hay muchas ofertas y facilidades de compra que se pueden aprovechar, dijo Lizbeth Franco Silva, gerente general de Life Inmobiliaria.

Señaló que actualmente se observan mayores descuentos en la cuota inicial y facilidades de pago sobre esta, estrategias como la oferta de cocinas equipadas, lo que baja el costo al momento de equiparlo, y modalidad de pago a la par de la entrega del departamento, cuando antes el pago se hacía en plena construcción del proyecto.

“Es algo que se ha visto sobre todo en el 2022, gatillado posiblemente por la débil reactivación económica, una coyuntura política compleja y mayores tasas hipotecarias, factores que aplazan las decisiones de compra”, explicó.

Agregó que los proyectos antes ofrecían por lo general 1% o 2% de descuento en el precio de venta, mientras que ahora se pueden ver descuentos de hasta 5%. “Diría que esta facilidad se está dando en la gran mayoría de proyectos. Además, hay competencia, pues se ve cada vez más oferta de proyectos inmobiliarios en el caso de Lima top y moderna”, apuntó.

Recuperar inversión rápido

Bajo la premisa de recuperar la inversión rápido, se podría optar por un departamento nuevo con entrega inmediata o de segunda para poder rentabilizar el activo desde “el día uno”. Un factor que aumentaría la probabilidad de rentabilizar rápido la inversión sería la ubicación en un distrito de alto valor turístico, recreacional, comercial o cerca de zonas financieras, señaló Franco.

Cabe indicar que, al cuarto trimestre del 2021, el precio de adquisición de un departamento equivale en promedio al ingreso proveniente de 20.4 años de alquiler, según el BCR. Es decir, se necesitaría de alrededor de 20 años para recuperar la inversión si se comprase el departamento al contado. Del mismo modo, según un estudio de Properati con información del 2022, la recuperación de la inversión estaría en alrededor de 20 años.

“Actualmente para este tipo de inversiones se recomienda tomar espacios pequeños (incluso de una sola habitación) de 40, 60 y 80 metros cuadrados, pues se colocan más rápido para plazas de estudiantes y son más flexibles bajo modalidades como Airbnb”, expresó.

Por otro lado, agregó que se debería contemplar menos los departamentos grandes de tres o cuatro habitaciones, que son más vinculados a familias, pues ya hay suficiente oferta al día de hoy. “Miraflores, Barranco, Pueblo Libre, Jesús María, Lince y San Isidro son opciones para Lima”.

Por otro lado, Balcázar mencionó que se debería optar por un estudio de mercado para identificar el precio de alquiler que se cobraría de la inversión.

“Muchas veces se hacen proyecciones que no son realistas. Se debe escoger un distrito y ver cuánto se paga por el alquiler, por ejemplo, a través de portales especializados. Luego de ello, dependiendo del ticket (de alquiler) hallado para la locación, se podría hacer que este calce con la cuota mensual del crédito hipotecario. La inversión entonces solo consistiría en la cuota inicial y el resto sería cubierto por el arrendamiento. Aunque, para periodos en los que no se alquile el inmueble, se debe conservar una reserva de liquidez”, apuntó.

Por su parte, Franco mencionó que, ante la coyuntura de tasas más altas, la compra en efectivo o al contado es usual para este tipo de inversiones, lo que además aumenta la posibilidad de negociación.

Mercado de vivienda en Lima

Según Credicorp Capital, las ventas de departamentos han tenido una tendencia saludable en los últimos años en Lima a pesar de la crisis sanitaria y la incertidumbre política por el cambio de gobierno.

“En el 2020 con las medidas de aislamiento se tuvo una ligera diminución de las ventas respecto al 2019. Sin embargo, desde el 2021 en adelante ha habido una fuerte recuperación, en parte también por las unidades no vendidas en el 2020″, indicó en su Reporte del Mercado Inmobiliario.

Respecto a las ventas de los últimos meses hasta mayo, señaló que se han desacelerado debido al incremento de las tasas de interés, el clima político y los rebrotes del virus del COVID-19.

“La venta de viviendas en Lima para el cierre del 2022 en general se mantendría estable, con un ligero crecimiento comparado a años anteriores, a pesar del incremento en los precios de venta y de las tasas de interés. Esto debido principalmente al déficit habitacional y, en menor medida, a la recuperación del mercado laboral”, apuntó.

Jonathan Terranova – Gestión