El artículo 196° del Código Penal señala que quien “procura para sí u otro un provecho ilícito en perjuicio de tercero, induciendo o manteniendo en error al agraviado mediante engaño, astucia, ardid u otra forma fraudulenta”

Los hechos deben constituir una secuencia y el engaño deberá existir desde el inicio de la relación “agente-víctima” o “vendedor-comprador”, si es una relación jurídica sobre inmueble.

En la perspectiva del derecho del consumidor existe el deber de informar al potencial comprador de un inmueble futuro; y en general, es deber de toda persona informarse antes de comprar un inmueble terminado o en proyecto (futuro). 

No obstante, todavía existen casos de “engaño”, que consisten en ocultar información para beneficiarse, haciendo incurrir en error al (potencial) comprador o haciendo una “falsa representación de la realidad”, mediante casetas u oficinas “pantalla”; colocando gigantografías de bancos “que financian el proyecto”, etcétera.

La intención defraudatoria preexistente a la celebración de un contrato sobre inmueble, por ejemplo, sobre bien futuro, “descarta la tesis del simple ilícito civil y configura el delito de estafa”, delito en el cual “los elementos objetivos del tipo penal se presentan de manera secuencial, en el siguiente orden: a) el engaño, b) el error en la representación de la realidad, c) la disposición patrimonial y, por último, d) el perjuicio”. 

Este y otros argumentos han sido desarrollados en la sentencia recaída en el Recurso de Nulidad N.º 741-2025 Lima, emitida por la Sala Penal Transitoria de la Corte Suprema de Justicia.

Según dicha sentencia, no cualquier caso constituye “estafa”. Para que exista esta, “no basta que, en un hecho determinado, aparezcan todos y cada uno de sus componentes, sino que, además, deben hallarse exactamente en la relación secuencial descrita por la ley; de lo contrario, no se realizaría el tipo objetivo, siendo la conducta atípica”. 

La Corte Suprema igualmente ha señalado que existirá estafa cuando acceder a la información no sea competencia de la víctima, sino del autor del hecho o suceso fáctico. Es decir, cuando la víctima carezca de posibilidades de acceder a la información necesaria (Ver sentencia del Recurso de Nulidad N° 2504-2015-Lima, Segunda Sala Penal Transitoria). 

El pronunciamiento permite inferir que no existirá estafa si la víctima podía exigirle al vendedor, licencias del proyecto, u otra información en el marco de una relación de consumo o civil.