La necesidad por una vivienda propia de calidad en el Perú es creciente, especialmente en las delsegmento social, y si bien representa un problema por el déficit que no se llega a cubrir, también es una gran oportunidad para la inversión en este sector.

El economista sénior del Banco Mundial, Daniel Barco, sostiene que no obstante los avances económicos del Perú en las últimas décadas, la vivienda es uno de los temas pendientes por resolver, con un déficit estimado de 1.9 millones de unidades en términos cuantitativos y cualitativos.

“En total cuatro de cada 10 hogares del quintil de la población más pobre experimentan un déficit habitacional, en comparación con uno de cada 10 hogares a escala nacional”, precisa.

Por su parte, el presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI Perú), Antonio Amico, afirma que el sector inmobiliario es muy importante para la economía, porque representa una fuente muy valiosa de empleo e inversión y desempeña un papel fundamental para reducir el déficit habitacional en el país.

“El potencial del mercado inmobiliario peruano es  grande, se requieren aproximadamente 180,000 a 200,000 viviendas al año”, comenta en informe publicado en el Diario El Peruano.

Sin embargo, la construcción de viviendas no cubre esta demanda, porque se construyen menos del 25% del total necesario.

“¿Cómo se puede subsanar ese déficit? Entendemos que mediante la participación del Estado, porque en este caso estamos hablando de vivienda de interés social, hay una demanda altamente insatisfecha. Nosotros, los desarrolladores, estamos en capacidad de aumentar la oferta, pero obviamente se requiere un mayor presupuesto en el Fondo Mivivienda”, afirma el presidente de ADI Perú.

Enfatiza que “hay una demanda altamente insatisfecha” y si los sectores público y privado se dirigen en la misma línea, se podrá subsanar esa brecha “que no solo es de agua, es una brecha de vivienda, formal e integral que comprende luz, agua, desagüe, pistas, veredas y zonas de recreación”.

Informalidad 

Precisamente, durante la 4ª edición del Expo Real Estate Perú, organizada por ADI Perú, se abordó el tema de la informalidad en la vivienda y se presentó un avance del estudio que está en proceso “Caracterización y cuantificación del proceso de autoconstrucción de viviendas en el Perú”, que realiza el Grupo de Análisis para el Desarrollo (Grade).

“¿Porque tenemos tanta informalidad en la vivienda y en las ciudades del Perú?  Cada año se crean alrededor de 140,000 hogares nuevos en el país; sin embargo, solamente se producen alrededor de 43,000 viviendas formales al año”, explica Álvaro Espinoza, investigador adjunto de Grade.

“¿Qué opción tiene el resto de hogares? Lo que hacen es optar por el mercado informal, 85,000 viviendas se producen informalmente cada año, se ocupan nuevos suelos en las afueras de la ciudad, es la única opción y hay un grupo de 14,000 familias que se quedan viviendo con sus padres y engrosan el número de las familias hacinadas que hay en nuestro país”, agrega.

“Entonces, esta es la madre del cordero, si no hay suficientes viviendas ¿qué esperamos? La respuesta es la informalidad, es la producción de vivienda en suelo urbano informal, esa es la solución real que ocurre”, remarca.

El avance del estudio presentado señala que más del 90% de la expansión urbana en el presente siglo en el Perú es informal y las necesidades de vivienda son cubiertas por las urbanizaciones formales (6%), la vivienda social (1%), las lotizaciones informales (46%) y las ocupaciones ilegales (47%).

“Sin un sector privado inmobiliario vibrante, pujante, los problemas no se van a solucionar”, subraya Álvaro Espinoza. 

Indica que según los cálculos que realizan en base con los censos, el déficit anual asciende a 100,000 viviendas y para que este déficit no aumente, se debe producir esa misma cantidad, de lo contrario habrá más y más vivienda informal.

“Falta hacer más vivienda social”, enfatiza.

Financiamiento

Una solución para el financiamiento de la construcción de más viviendas sociales es que sean sostenibles y amigables con el medioambiente, a fin de reducir sus costos. En ese sentido, Silvia Solano, líder del Green Building Program Regional for Latin America del International Finance Corporation (IFC), el brazo privado del Grupo Banco Mundial, afirma que han desarrollado la certificación de construcción sostenible EDGE.

Refiere que esta certificación busca que los “edificios verdes” sean 20% más eficientes que los edificios típicos convencionales, al reducir las emisiones de dióxido de carbono.

“Es una opción alternativa voluntaria, para que el mercado de la construcción sostenible crezca y sea asequible en las economías emergentes”, subraya.

“En Perú hemos visto un crecimiento importante en los últimos años, tenemos ya más de dos millones de metros cuadrados certificados, se ha dado un impulso muy importante gracias a los incentivos que se dan mediante las municipalidades, ya hay entre  siete y nueve municipalidades distritales en Lima y fuera de Lima que otorgan incentivos a la construcción sostenible. Para el Perú tenemos grandes expectativas de crecimiento”, explica.

Por su parte, Rodolfo Santa María, director de MASHA-Perú, enfatiza que en el futuro  los recursos financieros solo estarán disponibles si se logran desarrollar productos con criterios de sostenibilidad, y en el Perú el 20% de la cartera de viviendas tiene certificación sostenible. 

“El IFC está colocando recursos en varios países latinoamericanos que cuenten con certificaciones EDGE. Entonces, el tema de la sostenibilidad y el financiero van de la mano”, afirma.

El Fondo Mivivienda batió varios récords históricos en el 2022: colocó 13,507 créditos, y el desembolso alcanzó los 2,246 millones de soles.

Oportunidades 

“El mercado inmobiliario por desarrollar en Perú es gigante, la gente en el mercado informal gasta miles de millones de dólares todos los años en la construcción de viviendas, hay dinero fluyendo hacia el lugar donde no debería ir. Hay recursos en el mercado internacional, miles de millones de dólares disponibles para financiar proyectos sostenibles”, afirma, por su parte, Rodolfo Santa María, director de MASHA-Perú.

“La oportunidad que tiene el país, los desarrolladores inmobiliarios, la banca, en la tarea pendiente de desarrollar mecanismos financieros para que los peruanos que requieren financiamiento adecuado lo puedan obtener y convertirse en demanda efectiva, para producir no solo 40,000 o 50,000 viviendas al año, sino también 100,000 o 150,000, es una posibilidad real en este país”, enfatiza.

Silvia Solano, del IFC, señala que el Perú ya está caminando hacia el financiamiento de viviendas sostenibles, “Lo que falta es fortalecer los sectores público, privado y financiero, para que caminen de la mano para generar nuevos productos en vivienda, especialmente vivienda social”, señala. 

“El Fondo Mivivienda ha hecho un trabajo increíble, el Gobierno ya está trabajando en ese sentido, para apoyar la promulgación del código técnico que esté alineada a las expectativas que existe en el sector privado. Es una iniciativa superimportante y relevante para seguir apoyando la vivienda y vivienda social”, destaca.

Por su parte, el presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI Perú), manifiesta que el interés de los inversionistas se mantiene por la construcción de viviendas, sustentado en una economía peruana estable y resistente, y enfatiza la importancia de los subsidios y créditos a la vivienda social.

“Nosotros creemos que el subsidio a la vivienda no es un gasto, es una inversión, hemos hecho estudios en el caso del bono Techo Propio el retorno al Estado es 1.5 veces y en el caso del bono Mivivienda es 2.8 veces. En conclusión no es un gasto, es una inversión, hay que meterle más punche. Nosotros, como desarrolladores, estamos aquí para aumentar la oferta”, puntualiza.

Datos

– En el 2022 también batió el récord de colocaciones de créditos Mivivienda Verde (CMVV), con 9,139 créditos, que representó el 71% de las colocaciones totales del Nuevo Crédito Mivivienda de ese año.

– El Nuevo Crédito Mivivienda es un crédito hipotecario que permite comprar cualquier vivienda, construir en terreno propio o aires independizados y mejorar una vivienda. Financia viviendas entre 65,200 y 464,200 soles, con un plazo de pago de 5 a 25 años. Ofrece un Bono del Buen Pagador (BBP) y Premio al Buen Pagador como complemento de la cuota inicial (PBP).