La semana pasada el Gobierno peruano oficializó su pedido de facultades legislativas al Congreso de la República, planteando, entre diversas medidas, establecer disposiciones especiales para optimizar los procedimientos administrativos para la obtención de las licencias de habilitación urbana, de edificación, entre otras. Además, se buscar incorporar dos nuevos actores a estos procesos.

Según el documento emitido por el Poder Ejecutivo, este pedido se da ante los retrasos que tienen estos gobiernos locales en estos trámites. Gestión conversó con el viceministro de Vivienda y Urbanismo, Hernán Navarro, para conocer los detalles de esta propuesta.

Reducción de plazos

El foco está en la modificación a la Ley N° 29090, de Regulación de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones. “La esencia es lograr que los procedimientos para el trámite de licencia sean más ágiles y simplificados”, dijo el viceministro.

Navarro recordó que, según el Doing Business, un trámite de licencia en el Perú demora 183 días en promedio. Con estas modificaciones, subraya, se va a lograr que se reduzca a 25 días para el trámite de licencia de edificación y a 35 días para el trámite de licencia de habilitación urbana.

“Si bien hoy existen plazos para cada procedimiento o trámite, algunas municipalidades los incumplen porque hacen observaciones tras observaciones. ¿Qué vamos a hacer? Vamos a poner plazos para que ya no hay manera de saltarlos”, subraya. “Se establecerán plazos claros, plazos perentorios. Se quiere simplificar”, agrega.

Órgano Técnico Revisor

Para lograr la meta, el pedido de facultades también incorpora dos nuevos actores a estos procesos: el Órgano Técnico Revisor y el inspector privado de obra.

“(…) el Órgano Técnico Revisor, que es parte del órgano colegiado, y tienen como función revisar en única y última instancia administrativa los dictámenes vinculantes emitidos por los revisores urbanos”, dice el pedido de facultades.

Navarro menciona que cuando una municipalidad haga una observación de una licencia ya emitida, esto se podría elevar a este órgano, que dará una decisión final. Estaría conformado por representantes del colegio de arquitectos, ingenieros y del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS).

Si bien actualmente estos casos pueden elevarse al mismo ministerio, ahora consideran que se debe hacer de manera más eficiente y buscar no ser “juez y parte”, tomando en cuenta que la cartera da el marco normativo.

La Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) y la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) coinciden en que el órgano técnico podría ser una alternativa, pero le preocupa que los distritos no tomen en cuenta sus decisiones.

Análisis

Para iniciar con una obra, las inmobiliarias pueden seguir dos caminos: acudir a los revisores urbanos, que están acreditados e inscritos en el MVCS, o enviar el proyecto a una comisión técnica, designada a través del colegio de ingenieros y arquitectos que trabaja dentro de la misma municipalidad donde se desarrollaría la obra.

Las inmobiliarias vienen reportando problemas debido a que en varios casos cuestionan lo aprobado por los revisores urbanos, pese a que esta figura fue establecida hace unos años por el Gobierno para acelerar la gestión. El presidente de la ADI, Antonio Amico, advierte que en la actualidad las municipalidades no interpretan de la mejor manera la normatividad que pone el ministerio.

“Algunos alcaldes dicen que los revisores urbanos no deberían intervenir, que no hacen adecuadamente la aplicación de la norma, pero estos revisores también figuran en la comisión técnica de las municipalidades. Por un lado u otro son elementos que están facultados”, comentó Amico.

El presidente de la Capeco, Jorge Zapata, señala que incluso se generan problemas entre las inmobiliarias y las municipalidades cuando la licencia para la obra fue aprobada por la gestión anterior del municipio.

“Si la municipalidad cumple con su rol, lo hace de acuerdo a normativa y a todos los parámetros, una licencia no debería tardar más de tres meses, pero si la municipalidad no tiene ganas de aprobar un proyecto lo puede hacer muy largo. Incluso cuando, en muchos casos, ya ha sido otorgada la licencia, la municipalidad dice que la revoca”, explicó.

Si bien Zapata considera que es una medida positiva tener un nuevo organismo especializado que revise estos cuestionamientos, que actualmente los revisa el MVCS, no hay garantía de que los municipios cumplan con lo que establezca el nuevo órgano.

Hay varios casos en los que las municipalidades niegan lo aprobado por los revisores o por anteriores gestiones corresponden a obras de viviendas de interés social, lo cual también es arbitrario y va en contra de los derechos adquiridos y la seguridad jurídica.

Como se recuerda, a fines del 2023, la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI) advertía que habían las restricciones de algunos municipios limeños para el desarrollo de viviendas de interés social generó la paralización de casi 400 proyectos inmobiliarios, con una inversión valorizada en US$ 1,500 millones.

De acuerdo con el reporte de Asociación de Empresas Inmobiliarias del Peru (ASEI), los municipios que generaban trabas a los proyectos eran Miraflores, San Isidro, Surco, San Borja y Magdalena. Por ahora, el gremio indica que esperará mayores detalles del MVCS sobre estos nuevos actores para emitir sus comentarios.

Inspector privado

La nueva figura del inspector privado de obra (ver vinculada) se encargaría “de suplir, de alguna manera, lo que las municipalidades podrían hacer de manera deficiente o que no hacen”.

¿A qué se refiere el viceministro? Una vez que un promotor inmobiliario tiene la licencia de obra, es necesario que la municipalidad -a través de sus inspectores municipales- revise dicho proyecto para entregar la conformidad de obra.

El inspector privado “realizaría acciones en aquellos distritos que no tengan inspectores propios”. Para esto, el municipio debe advertirlo y, con ello, el inversionista o el promotor inmobiliario podría contratar al inspector privado para su proyecto.

“El promotor inmobiliario va a recurrir al colegio de arquitectos o de ingenieros y va a pedir que se le asigne un inspector privado de obra. El colegio hará un proceso interno para elegir-lo (…) aclarar que este inspector aunque es privado debe informar a la municipalidad de los avances de la ejecución de la obra y esta da luz verde”, explica Navarro.