La venta de viviendas fue una de las actividades que se pusieron en pausa al inicio de la pandemia. Pero con la reanudación de la economía se fue revirtiendo el freno. Aun así, para este año las expectativas parecen no ser favorables.

De hecho, tras un resultado positivo en el 2021 del sector inmobiliario, ahora las empresas promotoras prevén que en el 2022 se registre una ligera contracción de su nivel de venta de viviendas (en unidades) de 0.6%, según el adelanto compartido con Gestión del Estudio de Expectativas del Mercado Inmobiliario, contenido en el Informe Económico de la Construcción (IEC N° 50) de Capeco.

¿A qué responde este pesimismo? “Para este año, como en toda la construcción, hay perspectivas más conservadoras, incluso en algunos casos negativas (…). Esto (las expectativas de los inmobiliarios) tienen que ver con las dificultades de inversión”, señaló Guido Valdivia, director ejecutivo de Capeco.

El ejecutivo consideró que dichas dificultades impiden que este año el sector alcance un mejor resultado, que fácilmente podría ser de una expansión de hasta 15%.

“Lo que estamos vendiendo ahora es lo que quedó del 2020, porque la oferta no ha podido ser recuperada, no ha habido inversión. ¿Cuál es el problema? El 2023, salvo que hoy cambien las cosas, y haya muchos proyectos que se inicien, sí vamos a tener muchos problemas de oferta. No va a poder ser suficiente para sustentar el mantenimiento del mercado”, consideró.

Dificultades

Valdivia explicó que estas dificultades se resumen en tres puntos, principalmente: la falta de confianza enmarcada en el contexto actual, que es un asunto general que afecta al sector en conjunto (sobre todo a la venta de vivienda no social); el tema de los recursos -limitados- para los bonos de los programas del Fondo Mivivienda (FMV) y las trabas en algunas municipalidades, que afectan la construcción de viviendas sociales, sobre todo las de Mivivienda Verde.

Sobre el tema del FMV, además de la necesidad de dotarlo de mayores recursos para que se entreguen más subsidios habitacionales, el representante del gremio consideró que se debe evaluar incrementar el monto máximo del valor de las viviendas sociales consideradas en los programas, esto porque el alza de precios, como materiales de construcción, ha impactado. “El costo de construir vivienda ha subido, estamos a la espera que se incremente los precios máximos que pueden ser financiados con Mivivienda para saber si la oferta puede encajar”, anotó.

Segmentos

Las expectativas negativas del sector serían impulsadas principalmente por el comportamiento pesimista en Mivivienda Verde (-7.1%). Por el contrario, quienes trabajan en Techo Propio estiman un crecimiento de 1.6% (duplicando el aumento proyectado en el IEC 48); para las viviendas no sociales prevén un incremento de ventas de 2.5% (cambiando la tendencia de -2.4% estimada en la medición de diciembre del 2021), y los que están en Mivivienda Tradicional esperan un aumento de su nivel de venta de unidades de vivienda de 1 0%.

A pesar del incremento esperado para la venta de viviendas (en unidades) no sociales este año, esto se explica -dijo Valdivia- a que este tipo de inmuebles se mantiene concentrado, por ejemplo en Lima, en solo seis distritos y hay una oferta que no se ha logrado colocar totalmente.

“Y eso ya lo estamos viviendo en 2021, el estudio de mercado que hacemos refleja que la relevancia que tenía la vivienda no social hasta hace unos años en la oferta se ha ido reduciendo, cada vez más dependemos del mercado de vivienda social para hacer los números”, agregó.

Aun así, cuando se analiza el número de unidades vendidas por segmentos -sociales y no sociales- respecto al total, se obtiene que la participación de la vivienda no social ha perdido fuerza.

“El estudio de mercado que hacemos refleja que la relevancia que tenía la vivienda no social hasta hace unos años en la oferta se ha ido reduciendo, cada vez más dependemos del mercado de vivienda social para hacer los números”, subrayó.

Precios

Los precios de las viviendas en oferta presentaron un incremento de 3.3% en el semestre julio-diciembre 2021, resultado ligeramente menor al 3.9% que se calculó en la medición de agosto de 2021, reveló el Estudio de Expectativas de Mercado Inmobiliario.

Para el semestre enero-junio 2022, las promotoras inmobiliarias estiman que los precios de las viviendas aumentarían en 3.2% en promedio, la segunda tasa de incremento semestral más alta desde la medición de junio del 2019. En detalle, un 62% de las empresas inmobiliarias encuestadas por el gremio indicó que sus precios crecerían entre 2.5% y 5%, mientras que un 24% considera que no sufrirían variación en dicho periodo.

Con estas cifras mencionadas, se puede estimar que el alza de precios de las viviendas en el periodo anual julio 2021-junio 2022 sería de 6.6%.

LAS CLAVES

1. Autoconstrucción. Luego de un récord en 2021, la construcción se contraería este año poco más de 2% por el retroceso de todos sus segmentos. La autoconstrucción, que creció 31% el año pasado, caería 4%, según data de Apoyo Consultoría (Gestión 21.02.2022 ).

2. Viviendas. Distritos de Miraflores y San Isidro recuperan terreno en oferta total (Gestión 27.01.2022 ).

3. IEC N° 50. Hoy Capeco presentará las expectativas de los constructores de infraestructura.

Jorge Zapata: El crédito debe llegar a los de menos recursos

Presidente del consejo directivo de Capeco

No tiene sentido, no se puede entregar títulos de propiedad en zonas vulnerables o de riesgo por más mitigables que sean (respecto a propuesta que evalúa Cofopri de dar títulos a familias ubicadas en zonas de riesgos mitigables). Primero que se mitigue el riesgo -que lo haga el Estado- y luego el título, y esto siempre que sea posible mitigarlo. Hay zonas donde mitigar el riesgo es más costoso que construir vivienda en otro lado. Ante que esto, se debe impulsar el acceso a vivienda social, dando más subsidios. Y un tema importante es buscar que el crédito hipotecario llegue a los sectores de menores recursos. Las microfinancieras los pueden atender, pero no tienen suficiente fondeo, ahí hay que trabajar agresivamente para solucionarlo.

Ya existe una garantía para los créditos que otorga la banca a las familias que acceden a la vivienda social, es la cobertura de riesgo crediticio. Pero hay que mejorar esa normativa porque ejecutar esa garantía es complicado. Debería ser más ágil.

Whitney Miñán – Gestión