La ausencia de terrenos es un problema latente que están enfrentando las inmobiliarias al momento de buscar espacios para construir departamentos. Situación que está generando oportunidades para aquellos propietarios de inmuebles de los distritos con alta demanda -como Lima Moderna o Top- para llegar a acuerdos con los desarrolladores inmobiliarios, lo que puede generar, en algunos casos, una rentabilidad de hasta 30%.
Antes de conocer de lo que se trata, conozcamos el panorama actual.
Gisela Postigo, directora comercial de Adondevivir y Urbania, explicó a Gestión que hay una escasez “increíble” de lotes para desarrollo inmobiliario, especialmente en los distritos con mayor demanda tales como Magdalena, Pueblos Libre, Lince, San Miguel, Miraflores, entre otros.
“Lo que estamos viendo, que nunca pensamos que iba a pasar en Perú, es que algunas constructoras estén comprando edificios ya construidos, de 4 a 5 pisos, para demolerlo y sobre ello edificar un edificio con más pisos para venta de departamentos. La falta de terrenos está obligando a construir en espacios ya construidos y con licencias antiguas”, detalló.
Este hecho está generando que las inmobiliarias ya no tengan que negociar con una familia (la venta del espacio), sino con más de una al ser los propietarios de esos edificios, lo que, en algunos casos, puede generar retrasos o paralizaciones.
A la falta de espacios se le añade el valor del terreno, ya que -comentó- al no existir parámetros establecidos, los propietarios venden sus predios a precios que, en ocasiones, “son impagables”, lo que encarece el precio final de los departamentos para venta.
“Una constructora ya no gana tanto como hace diez años debido a que el valor del terreno es lo que manda al momento de generar una edificación, fuera de los parámetros que disponen las municipalidades, que vienen cambiando. Esto también afecta, ya que hay muchas empresas que compraron un terreno, por ejemplo, hace cuatro años, pensando construir a futuro, pero se les vence el permiso de parámetros de 10 pisos y, de repente, ya no pueden construir más”, arguyó.
La especialista subrayó que la falta de terrenos y la necesidad de tierra ocasionan que estos tengan, en algunos casos, precios ‘por las nubes’. “Hay propietarios que han comprado su terreno en US$ 35,000, pero lo venden en US$ 1.5 millones. Así de inverosímil, lo que hace que los precios de los departamentos se disparen”.
Por su parte, Lizbeth Franco, gerente general de Life Inmobiliaria, añadió que a diferencia de la época prepandemia, ahora las inmobiliarias compran terrenos de 500 a 1,000 metros cuadrados. Hasta hace algunos años, los terrenos adquiridos para desarrollo inmobiliario eran de 2,500 a 3,000 metros cuadrados.
Este cambio se debe, principalmente, a que los espacios más pequeños se venden más rápido. Es decir, la rotación es más alta, a diferencia de grandes extensiones que pueden tomar más tiempo la construcción del edificio multifamiliar y su venta final.
Asimismo, la falta de terrenos ocasiona que las inmobiliarias tengan que negociar la compra de un predio con más de un dueño, juntando dos o tres casas colindantes para tener una mayor extensión.
“Es mucho más complejo la búsqueda. Recuerde que mientras más pisos tenga (un desarrollo inmobiliario) es más atractivo para el constructor: un proyecto de tres pisos no es tan atractivo como un proyectos de 6 o 7 pisos”, mencionó.
Acuerdos
Franco comentó que antes las inmobiliarias pagaban por el terreno a los propietarios y acababa la relación, pero ahora, por el riesgo país, las constructoras prefieren que los propietarios sean sus socios entre comillas.
“Del 100% del costo del terreno, (las inmobiliarias) le pagan (a los propietarios) entre 20% y 30% de adelanto y el saldo se otorga bajo dos opciones”, afirmó.
Una opción es que el saldo (70%) se da con una rentabilidad adicional (de 18% o 20%), en el plazo que tome el proyecto, lo que es mucho más atractivo para los propietarios, ya que, por ejemplo, en vez de recibir US$ 1 millón, puede recibir US$ 1.5 millones.
La otra opción es que pueda acceder a un departamento a un precio especial y ganan, ya sea vendiendo el inmueble a un costo superior (puede ser 20% o 30% más) o alquilarlo.
Precios de lotes con fines habitacionales
Paola Santamaría, country manager en Perú de Properati y Lifull Connect, detalló que hay cerca de 3,000 terrenos disponibles en Lima para fines habitacionales, siendo los distritos que más concentran disponibilidad de tierras Carabayllo, Lurín y San Juan de Lurigancho.
“A lo que se añade que existen más de 70 proyectos de casas de playa y de campo que se están desarrollando al sur del país. Es una buena inversión a largo plazo, con un retorno de inversión de 15% a 20% anualmente”, explicó.
¿Cuánto es el precio promedio de los terrenos? Se pueden encontrar predios desde US$ 18,000 hasta más de US$ 6.1 millones. “Hay que tener en cuenta la oportunidad de construcción, ya que hay distritos que tienen distintos parámetros”.
