Mar. Abr 23rd, 2024

Más proyectos de viviendas se construyen con fideicomisos: las razones

Los fideicomisos avanzan como mecanismo utilizado por las compañías para dotar de seguridad a los prestamistas ante el riesgo de impago de la deuda, en medio de la compleja coyuntura económica.

La demanda fideicomisos estuvo activa el año pasado y los fiduciarios suscribieron 523 contratos en este mercado, desde los 455 contratos del 2022, lo que representó un crecimiento 14.95%, de acuerdo con TMF FiduPerú.

TMF FiduPerú cerró el 2023 con un total de 84 contratos de fideicomiso y un crecimiento de 105% en comparación con el año anterior (41 contratos)”, destacó.

El patrimonio que administran las empresas fiduciarias también creció en el 2023, pues ingresaron más nuevos fideicomisos de los que terminaron, comentó el gerente general de TMF FiduPerú, Geraldo Arosemena.

Los recursos gestionados por fiduciarias y entidades financieras que ofrecen servicios de fiducia sumaron S/ 88,874.5 millones en el 2022, y a octubre del año pasado alcanzaron los S/ 93,400.68 millones, lo que implicó un avance de 5.1% a esa fecha.

El fideicomiso es un contrato con el que una o más personas o empresas (fideicomitentes o solicitantes) ceden sus bienes (dinero, títulos valores, terrenos, entre otros) a un tercero (fiduciario), quien los gestionará y luego los destinará a favor de los beneficiarios o fideicomisarios (familia, acreedores, inversionistas) en cumplimiento de lo encargado.

El año pasado estuvieron dinámicos los fideicomisos inmobiliarios, los de adelanto de obras y materiales, y los de garantía para bancos, pues estas últimas instituciones desean cubrir más sus riesgos y buscan más fideicomisos para casi todo, comentó Arosemena.

De estos tres, los fideicomisos de garantía de créditos con los bancos avanzaron lentamente por la desaceleración de los préstamos, pero los fideicomisos inmobiliarios estuvieron activos porque la construcción de viviendas continua, refirió.

TMF FiduPerú suscribió cuatro contratos de fideicomisos inmobiliarios y el año pasado, cinco. En el 2021, firmó solo dos de esta clase de fideicomisos. A nivel del mercado la progresión es similar.

Los fideicomisos de adelanto de obras también crecieron por la mejora en la Ley de Contrataciones, que permite a estos vehículos reemplazar las cartas fianzas, una opción que recién se está conociendo, dijo el ejecutivo.

Fideicomisos como garantía de créditos

Las corporaciones toman fideicomisos de garantía de préstamos para respaldar su financiamiento por montos elevados, poniendo en ellos sus activos como aval y, en caso de incumplimiento de un deudor para con sus obligaciones financieras, el banco pide a la fiduciaria la ejecución de fideicomiso, detalló. Por ejemplo, venden propiedades, si figurasen como activos fideicometidos (gestionados), agregó el gerente de TMF FiduPerú.

Este tipo de fideicomiso se utiliza mucho con los préstamos y lo hacen las empresas corporativas, enfatizó.

¿En qué consisten los fideicomisos para adelanto de obras?

El fideicomiso de adelanto de obras lo toman los contratistas que se adjudican la buena pro de una entidad del sector público, quienes presentan dicho esquemas a las empresas estatales y estas últimas, por norma, lo aprueban, explicó.

Entonces, con el contrato (fideicomiso) firmado se abre una cuenta bancaria que administra el fiduciario, y la entidad estatal abona el dinero. De esa cuenta se desembolsa al contratista acorde con los pedidos de efectivo, conforme se dan los avances de las obras, para garantizar que el dinero no se gaste en otras cosas, refirió Arosemena.

Además, se hace un esquema de supervisión y el fiduciario designa un supervisor técnico financiero que controla los avances de las obras y el cronograma, mencionó. “Hay mucha demanda estos meses por este tipo de fideicomiso”, añadió.

El crecimiento de los fideicomisos inmobiliarios

En los fideicomisos inmobiliarios para la construcción de edificios residenciales u oficinas, los constructores ponen los terrenos en dichos vehículos como garantía a favor de los bancos que financian los proyectos (inmobiliarios), detalló Arosemena.

Además, las ventas de los departamentos que hacen los constructores y los desembolsos de los bancos ingresan a cuentas bancarias en este tipo de fideicomisos, y los constructores van solicitando dinero para avanzar los edificios, mientras que los supervisores (de los fiduciarios) dan su conformidad para ello, expresó.

Incluso desde estos fideicomisos se puede pagar los fierros, cementos y proveedores, para lo cual se diseña un mecanismo a la medida de los riesgos que deseen cubrir los acreedores o entidades bancarias, agregó. “Esto también se usa mucho”, resaltó.

Fideicomiso de titulización de inmuebles

El fideicomiso es una forma de garantizar el crédito cuando no hay alternativas de financiamiento, manifestó el docente de Finanzas de la Universidad de Piura, Yang Chang. “Normalmente están asociados a ciertos flujos de caja que reciben las empresas”, agregó.

Por ejemplo, una firma constructora que colocó mucho Techo Propio puede realizar una titulización (proceso de conversión de activos en valores negociables) de todos los bienes (terrenos y viviendas) y poner los flujos futuros (ingresos o ventas) en fideicomiso, con lo que garantiza el pago de los bonos que emita, reduce su riesgo y gana liquidez, señaló el experto.

En estos bonos titulizados no se paga el principal (la cantidad prestada) durante la vigencia del contrato, sino al vencimiento, lo que genera liquidez en la firma para otros proyectos inmobiliarios en proceso y así culminarlos, manifestó Chang. “Entonces hay necesidad de financiamiento para no perder dinero”, acotó.

Beneficios y proyecciones

Por su lado, Arosemena precisó que el promedio de duración de los fideicomisos es de cuatro años, acorde con la vida de los créditos. Aunque “los de adelanto de materiales duran nueve meses, por ejemplo, hasta que se acabe el dinero del adelanto de obras”, acotó.

Destacó también que los fideicomisos brindan ejecutabilidad (en los activos gestionados) e inembargabilidad. “Si quiebra una entidad y acude a un proceso concursal en el (Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual) Indecopi, la masa de acreedores tiene derecho sobre el resto del patrimonio, mas no sobre el fideicomiso”, destacó.

Asimismo, proyectó que pese a la coyuntura económica y a la caída de la inversión privada, los fideicomisos se seguirán utilizando y creciendo este año. “Habrá un poco más de movimiento en los fideicomisos de adelanto de obras en el 2023, también en los inmobiliarios y los de garantías de créditos que desembolsan los bancos”, dijo.

Malena Miranda – Gestión

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