El Megapuerto de Chancay, al ser una infraestructura de gran envergadura y con proyección a convertirse en uno de los principales puertos de la región, tiene el potencial de ejercer un impacto significativo en el desarrollo inmobiliario de la zona y en la economía en general. Sin embargo, trae consigo desafíos que Huaral deberá atravesar para estar a la ‘altura’

Gestión conversó con tres inmobiliarias con desarrollos en la zona, para conocer su perspectivas con la pronta inauguración de este proyecto.

Desafíos para el desarrollo inmobiliario cerca al Megapuerto de Chancay

Este megaproyecto traerá consigo el desarrollo económico y mejorías en la calidad de vida de los ciudadanos locales, con respecto a la modernización de la infraestructura, gracias a la inversión, tanto nacional como extranjera.

Sin embargo, este sería el principal desafío para la provincia de Huaral, ya que existiría un desequilibrio entre la innovación que trae consigo el Megapuerto de Chancay, frente al estado actual del desarrollo de viviendas.

• Crecimiento horizontal en la zona

Gestión conversó con Laura Oriundo, gerenta de Kunan Inmobiliaria, quien explicó una de las principales problemáticas que existe en Huaral para los inversionistas: el crecimiento inmobiliario horizontal.

“Lamentablemente, Huaral sigue siendo un pueblo, nos guste o no. Como provincia, no estamos preparados todavía para la magnitud de lo que se está preparando, a comparación de otras ciudades del mundo donde ya existen megapuertos. Lo ideal es que se tenga un enfoque sostenible, pero la ubicación donde estamos como ciudad no supo crecer de esa manera”, menciona al iniciar.

La experta explica que los empresarios o turistas que llegan a la zona o a trabajar en el Megapuerto de Chancay, no han encontrado hospedaje con clasificaciones porque Huaral “es carente” de una zona hotelera como tal, o zonas de esparcimiento.

Realizando una comparativa con la capital, Lima tiene zonas residenciales y presenta un desarrollo inmobiliario en Miraflores, Surco, San Borja. También posee centros financieros, como Corpac, San Isidro, etc. Sin embargo, Huaral y Chancay “todavía no lo tienen en la misma regulación”. ¿A qué se debería?

Oriundo explica que parte de sus clientes, llegan a la zona interesados en comprar lotes para desarrollar hoteles, pero la normativa actual solo les permite “construir hasta seis pisos; es decir, no se va a encontrar un Holiday Inn o un Hilton de seis pisos”.

“La inversión de terreno en Lima es de manera vertical, es diferente al desarrollo de Huaral que es más horizontal porque aún tenemos mucha extensión de terreno”, agrega.

Actualmente, las autoridades de Huaral, Chancay y Ocayama estuvieron realizando un plan de desarrollo inmobiliario en la zona, pero es un tema que recién se está trabajando, debido a que el cambio de las autoridades suele retrasar la perspectiva que la población anhela para estos distritos.

“Se sigue avanzando. Hay gente que está construyendo. En cuanto a comercio, contamos con tiendas por departamentos un poco más grandes. Sobre hotelería, se está avanzando en la compra del terreno, pero todavía no, en el desarrollo”.

• Demoras con la documentación urbana

Por otro lado, Persy Paucar, gerente de Urban City, corrobora la percepción de Laura Oriundo, y agrega que en zonas aledañas hay una mayor inversión gracias al Megapuerto de Chancay, más no en la zona por la dificultad en el proceso de documentación.

“Lo que se presenta actualmente en el espacio urbano de Huaral es demasiado pequeño para lo que se está desarrollando actualmente a nivel de proyectos y la necesidad de vivienda que va a haber en la zona. No se está permitiendo que desarrollemos fácilmente los proyectos porque te ponen muchas trabas”, comenta.

“Se puede desarrollar en Cañete o Chincha, que son las provincias cercanas a la ciudad de Lima, porque los trámites en la gestión los puedo realizar mucho más rápido”, agrega.

Paucar menciona que se proyecta culminar con el desarrollo inmobiliario de tres a cuatro años, pero la licencia de habilitación urbana se demora de dos a tres años y, “hasta esa fecha, la inmobiliaria ya debió entregar el proyecto, para que sea rentable en el tiempo”.

Oriundo coincide y recuerda que recibió clientes interesados en trabajar hoteles y clínicas en la zona, pero la normativa en la construcción dificultó la inversión, ya que se presentaron problemas en la regulación por la cantidad de terreno que se puede adquirir en la zona.

“Por ello, la mayoría de empresarios está optando por hacer desarrollos alternativos que no necesariamente cumplen con la norma. Eso va a traer una problemática a mediano o largo plazo”, advierte Persy Paucar.

• Huaral como zona agrícola

Paucar también relata que Huaral es una zona agrícola por naturaleza y que más del 50% de fruta es enviada a Lima. Esto sería preocupante para las autoridades, ya que, de ser una zona agrícola, pasadía a desarrollarse proyectos inmobiliarios.

• Excesivo incremento en el precio de los lotes

La representante de Kunan Inmobiliaria destaca que cuando se propagó el anuncio de la inauguración del Megapuerto de Chancay, los precios se incrementaron notablemente, a comparación de años anteriores en estos meses.

Paucar confirma esta versión y menciona que “hace 2 años, la plusvalía tuvo un incremento del 30% o 40%. Con el avance del proyecto, hasta el momento, ha aumentado hasta el 80% el costo del terreno en esa zona, dependiendo de la ubicación”.

Frente a ello, los inversionistas encuentran lotizaciones en Barranca, Huacho, etc, que, por el mismo precio que en Chancay, obtienen un mayor perímetro.

“La inversión se corrió y no solamente los inversionistas se interesan en Chancay, Huaral u Ocayama, también miran más al norte porque se encuentran precios 10 veces menos a media hora de distancia. El costo-beneficio en Huaral no se concreta”, señala.

Opciones para la compra de lotes en Chancay, Huaral

• Kunan Inmobiliaria

La gerenta Laura Oriundo indica que ha recibido clientes inversionistas nacionales y extranjeros; y ciudadanos que tienen interés en tener una vivienda.

En el caso de los inversionistas nacionales, se han presentado líderes de pequeña y mediana empresa, que solicitan áreas desde los 1,000 m², hasta los 5,000 m². Para ellos, Kunan Inmobiliaria otorga el precio de US$ 25 por m² en la periferia del Megapuerto de Chancay, ya que están ubicados de 8 a 15 minutos del proyecto.

En el caso de los clientes interesados en crear una vivienda, los precios son menores y el interés proviene del mercado nacional. “Tenemos viviendas de 90 m², 120 m², para casas de campo. De hecho, Huaral inició como una ciudad de reposo, comparando con Chosica, Chaclacayo o Cieneguilla”, comenta.

Según sus reportes del 2023, el 80% de la venta fue de inversionistas nacionales y de vivienda y el 20% fue de inversionistas extranjeros.

“Tuvimos clientes mexicanos interesados en realizar almacenes. Hace poco llegó una navegación del Ecuador. También tuvimos clientes españoles. Hace unos meses, llegaron más personas de Europa, interesados en realizar almacenes también. Se presentaron interesados en realizar centros comerciales de gran magnitud en estas zonas; ellos fueron de Chile”, expresa; sin embargo, debido a los desafíos mencionados, no todas las ventas se concretaron.

Con respecto a la modalidad de pago, Kunan Inmobiliaria ofrece financiamiento directo con cuotas sin intereses por un año o 18 meses, hasta dos años. Esto dependerá del área y ubicación, porque disponen de precios desde los US$ 25 por m².

Oriundo menciona que tienen proyectos en los que ofrecen terrenos de mediana inversión a nivel local, que están cercanos al Megapuerto de Chancay, porque hay una mayor cantidad de clientes que buscan invertir para tener un negocio.

• We are Inmobiliaria

Se conversó con Karina Saavedra, socióloga en We Are Inmobiliaria, quien explicó que la empresa cuenta con proyectos con fines de uso agrícola, casa de campo, almacenes, para todo tipo de comercio industrial y hotelero.

“El proyecto villa Maguiño se encuentra ubicado cerca a la Panamericana Norte, a 10 minutos del Megapuerto de Chancay. Este es un proyecto ideal si el cliente está pensando en invertir y tener un crecimiento económico”, indica.

La representante de esta inmobiliaria comenta que disponen precios desde los US$ 20 por m², dependiendo de la ubicación y el tipo de proyecto que se encuentra en la zona. “Existe un incremento de demanda significativa en la inversión de terrenos. El m², a consecuencia del anuncio de este proyecto, a tomado valor según la ubicación del terreno. Mientras más cerca esté a la zona portuaria mayor es la valorización”.

We Are Inmobiliaria otorga financiamiento de uno a tres años para darle oportunidad a los clientes de adquirir un terreno.

• Urban City Inmobiliaria

El gerente Persy Paucar detalla que la ubicación se encuentra de 15 a 20 minutos de la Plaza de Armas de Chancay y que el proyecto va dirigido a quienes quieren una primera vivienda; sin embargo, esperan que los clientes que compren los lotes puedan rentabilizar sin vivir ahí necesariamente, sino que los próximos compradores le den esa finalidad.

“Hay personas que están invirtiendo y van por un lote, pero se terminan animando por dos, tres, cuatro lotes, porque el cliente ve la proyección que hay a mediano y largo plazo por la plusvalía para que próximamente puedan vender sus terrenos. No hemos visto que haya clientes que compren para construir una casa, sino para rentabilizar su dinero”.

Los interesados en el proyecto de Urban City son peruanos que residen en el país y otro porcentaje que se encuentra fuera, ya sea en Norteamérica o Europa.

“El 90% de los clientes son gente que reside en Lima o vienen de provincias como Huaraz, Áncash, Arequipa; pero también hay otro 10% que viven fuera de Perú. Ellos tienen su dinero e invierten desde el extranjero”, señala.

Los precios de Urban City Inmobiliaria depende de los proyectos que se realicen: “Hay un proyecto de un colegio que se está manejando el m² en US$ 75 a US$ 80. Y hay otro tipo de proyecto a US$ 60 el m². Se diferencian en la ubicación y lo que ofrece. Disponemos de otro proyecto que tiene casa club y habrá muchas áreas comunes dentro del condominio. Eso cuesta un poco más porque son obras que demandan inversión para iniciar. Hay proyectos en la zona que están vendiendo de US$ 200 a US$ 250 en m² porque la habilitación viene con todos los servicios y tiene cercanía a las vías principales. Tenemos mucha variación de precios”.

Urban City Inmobiliaria ofrece financiamiento sin intereses hasta por un año para los clientes que dispongan el 50% como inicial.