La ley Nº 32035, promulgada el pasado 25 de mayo, puede tener un fuerte impacto para el sector empresarial y la propiedad de inmuebles residenciales. La nueva norma faculta a las municipalidades a ejecutar demoliciones de obras inmobiliarias (aquellas construidas en terrenos de propiedad privada), sin requerir de la autorización de un juez. La ley ya está vigente y también se podrá aplicar a los procesos de demolición en curso.

Hasta antes de la emisión de la nueva ley, la demolición no podía ser directamente ordenada por las municipalidades, pues antes se debía superar un proceso judicial. La ley Nº 32035 ahora le da el carácter de “medida correctiva” a las demoliciones que puedan disponer las municipalidades.

“Las medidas correctivas aplicadas por la autoridad municipal pueden ser las de paralización de obras, de demolición u otras determinadas solo por ley, que busquen revertir, reponer o reparar los efectos directos derivados de una infracción, siempre que no sea posible su regularización o subsanación”, señala uno de los artículos de la ley Nº 32035.

Agrega que procede la demolición de obras e instalaciones que ocupen bienes, espacios o vías públicas, así como de aquellas que se encuentren en propiedad privada, siempre que generen riesgo inminente o irregularidad insubsanable en los términos de la Ley Marco de Licencia de Funcionamiento. “En ambos casos, la autoridad municipal puede ordenar la demolición o mandar a ejecutar la orden por cuenta del infractor, con el auxilio de la fuerza pública o a través del ejecutor coactivo, cuando corresponda”, señala otro de los artículos de la citada ley.

La norma también establece que el propietario del inmueble tendrá un plazo de treinta días hábiles, contados desde que se le notificó la imposición de demolición, para regularizar o subsanar las observaciones que fundamentan la medida impuesta.

La autoridad municipal verificará la regularización o subsanación de las observaciones, dentro de los quince días hábiles siguientes de presentada la absolución. Si la autoridad municipal no se pronuncia en ese plazo, las observaciones se considerarán levantadas (silencio administrativo positivo). Pero si la municipalidad indica que las observaciones no han sido levantadas, podrá ejecutar la demolición.

“En 45 días hábiles, alrededor de 2 meses, la municipalidad podría ejecutar esta medida, sería una demolición express”, subrayó la abogada Laura Francia, especialista en derecho público administrativo y real estate, asociada principal del Estudio Echecopar.

Solo cuando la demolición en una propiedad privada requiera del descerraje, la autoridad municipal deberá solicitar autorización judicial en la vía sumarísima. “Para tal efecto, el ejecutor cursa solicitud motivada ante cualquier Juez de Paz Letrado del distrito judicial donde se ubica el inmueble al cual se realizan las diligencias en la vía no contenciosa, quien resuelve en el término de veinticuatro horas, sin correr traslado a la otra parte, bajo responsabilidad”, señala otro de los artículos de ley Nº 32035.

Laura Francia refiere que hasta ahora las ejecuciones de demoliciones son escasas, pues al requerir de una autorización del juez, la demora del proceso judicial -por meses u años- generaba que en ese tiempo el propietario pueda regularizar las observaciones.

“Pero ahora solo dan 30 días para subsanar, un tiempo casi imposible de cumplir. Por ejemplo, si alguien construyó sin licencia, le tomaría más tiempo regularizar ello”, refirió Francia.

Para frenar la orden de demolición, la ley Nº 32035 ofrece al propietario la opción de interponer ante un juez una demanda de revisión de procedimiento. “Es decir, la única forma de suspender la demolición será iniciar un proceso judicial. Ahora esa carga ya no estará en la autoridad municipal, sino en el propietario, que deberá ir con un juez”, remarcó Francia.

Para la especialista, las municipalidades solo deberían recurrir a una demolición cuando el inmueble presenta riesgos para la seguridad de las personas. No obstante, se teme que las municipalidades hagan un uso abusivo de la norma. “Dependerá del criterio que tengan los funcionarios de las 1,800 municipalidades del Perú. Al darles esta mayor facultad, se pueden generar escenarios de chantaje y corrupción”, advirtió.

Por su parte Andrés Devoto, abogado especialista en temas inmobiliarios y municipales del Estudio Muñiz, coincidió en que la nueva ley generará gran incertidumbre entre los propietarios de inmuebles, ya sea de uso residencial o comercial, más aún si se tiene en cuenta que, según un estudio de Grade, siete de cada diez viviendas se autoconstruyen.

“Seguramente los municipios aumentarán sus fiscalizaciones, pues ahora tendrán la sartén por el mango. Si una obra no tiene licencia, les dirán regularicen, sino, demolerán. Si un comercio opera sobre un predio no regularizado, podría ser demolido. La recomendación para los propietarios es que regularicen sus edificaciones lo antes posible”, subrayó.

Iniciativa legislativa no fue observada por Dina Boluarte

La nueva ley es producto de un proyecto presentado en el 2022 por la congresista Norma Yarrow (Avanza País). Inicialmente la propuesta legislativa mantenía la participación del juez para decidir una demolición, pero ello fue eliminado durante el proceso de aprobación del proyecto, en las comisiones Descentralización y Justicia.

La iniciativa legislativa fue aprobada por el Pleno del Congreso el pasado 2 de mayo del 2024, tras recibir un voto favorable de todas las bancadas del Congreso. Tras llegar la autógrafa de ley a manos del Ejecutivo, Dina Boluarte decidió no observarla y la promulgó el pasado 25 de mayo.