El Ministerio de Vivienda emitió el miércoles el reglamento de la Vivienda de Interés Social (VIS), el cual busca promover este tipo de proyectos inmobiliarios a nivel nacional (Decreto Supremo Nº 006-2023-vivienda).
Una de las principales novedades que trae la norma es un incentivo para que los municipios permitan elevar las alturas de los edificios residenciales. Así, tal como lo adelantó Gestión (08.06.2023), el municipio recibirá un aporte de la desarrolladora o inmobiliaria, equivalente al 2.5% del valor de construcción adicional que permita.
El reglamento de la VIS establece las alturas adicionales que se pueden permitir, de acuerdo a cada tipo de zonificación. “Por ejemplo, si tienes un proyecto de edificación de cinco pisos, pero con la nueva altura el proyecto se eleva a diez pisos, el municipio recibirá el 2.5% del valor de la obra de esos cinco pisos adicionales”, señaló al respecto el Viceministro de Vivienda y Urbanismo, Hernán Navarro.
No obstante, cada municipio decidirá si aplica o no la ampliación de las alturas, pues su competencia exclusiva en esta materia fue ratificada en un reciente fallo del Tribunal Constitucional (Gestión 22.06.2023).
El 70% del pago del aporte por la altura adicional del edificio se destinará a la municipalidad distrital de la jurisdicción en la cual se ubica el predio y el 30% restante del pago se realizará a la municipalidad provincial, indica el reglamento de la VIS.
Asimismo, la norma señala que estos recursos se deben destinar preferentemente a la zona de influencia del proyecto, para financiar obras públicas para la provisión de saneamiento, creación y mantenimiento de espacios públicos y áreas verdes, construcción de infraestructura que fomente el uso de movilidad urbana sostenible, entre otros usos.
Por su parte Marco Del Río, director de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (ADI), saludó la emisión del reglamento de la VIS, pues destaca que ofrece un incentivo a los municipios, lo cual podría ayudar a reducir la oposición para el desarrollo de este tipo de proyectos.
Refirió que el monto a recibir será importante. Como ejemplo, indicó que el costo de construcción se estima en S/ 2,000 por m2. Si un piso de un edificio tiene un área construida de 600 m2, el costo de edificación es de S/ 1.2 millones. “Entonces, el aporte es el 2.5% de ese costo, por lo que una planta adicional podría generar un ingreso al municipio de S/ 30,000. Esto es solo un estimado, pues los costos de construcción varían”, refirió Del Río.
“Este ingreso adicional generará un impacto positivo en el distrito. Esperemos que el incentivo ayude a poner fin al conflicto con los municipios”, agregó Del Río.
En ello coincidió Jose Espantoso, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), quien refirió que actualmente los municipios solo cobran como máximo 1 UIT (S/ 4,950) por la licencia de edificación.
“El incentivo sí podría funcionar, pues los municipios cobran muy poco por la licencia de edificación. Evidentemente significará un incremento en el costo de los proyectos inmobiliarios, pero a la vez constituye un importante incentivo para las municipalidades. Hubiéramos preferido que se disponga la aplicación obligatoria del incentivo en las zonas de influencia del proyecto, en lugar de la aplicación preferente”, refirió.
‘Candados’ para viviendas de interés social
Con el objetivo de evitar ‘filtraciones’ en el esquema de promoción de la VIS, el reglamento también establece algunos ‘candados’.
Por ejemplo, algunos municipios denunciaron que ciertos proyectos accedieron a beneficios para desarrollar la VIS, pero luego sus precios de venta final superaron el tope máximo para una VIS que recibe un subsidio.
Frente a ello, el reglamento crea el “Registro Nacional de la VIS”, donde los desarrolladores deberán obligatoriamente inscribir todos los proyectos con estas características y sus beneficiarios, indicó el viceministro Navarro. De esta forma, el Fondo Mivivienda podrá monitorear que estos inmuebles se vendan a precios en el rango de la VIS.
El monitoreo también busca evitar ‘filtraciones’ entre los beneficiarios, refirió Andrés Devoto, especialista en temas inmobiliarios y municipales del estudio Muñiz.
Se restringe la transferencia de una VIS, de parte de los beneficiarios, por los primeros cinco años de adquirido el inmueble, pues de lo contrario se perdería el beneficio del bono (subsidio). La condición de la VIS quedará registrada en Sunarp. “Esto será monitoreado por el Fondo Mivivienda para que se cumpla, es un candado”, subrayó Devoto.
Por su parte el viceministro Hernán Navarro refirió que estas filtraciones las han detectado sobre todo en Techo Propio. “Accedían al beneficio, pero luego vendían el inmueble. Este registro nos permitirá hacer una supervisión. Será un candado para las filtraciones. Pues queremos destinar el subsidio a quienes realmente lo necesitan”, anotó.
Indecopi evalúa restricciones de municipalidades
Por otro lado, el viceministro de Vivienda se mostró preocupado por las restricciones que han puesto algunas municipalidades como San Isidro y Miraflores para el desarrollo de proyectos de VIS que inicialmente sí habían recibido autorizaciones municipales.
“Algunas municipalidades están haciendo una mala interpretación del fallo del TC, aplicándolo retroactivamente, cuando el fallo indica que su aplicación es posterior a su emisión”, subrayó Hernán Navarro.
Frente a ello, indicó que el Ministerio de Vivienda ha realizado una consulta al TC para que realice esa precisión respecto al alcance de su fallo.
Si bien aún no obtienen respuesta del TC, Navarro refiere que las inmobiliarias que se vean afectadas pueden interponer una denuncia ante Indecopi por barrera burocrática ilegal y abuso de autoridad. “Nosotros hemos informado al Indecopi sobre algunos casos, y también le corresponde a los propios afectados hacer su denuncia ante esa instancia”, apuntó.
Por su parte José Espantoso, de ASEI, refirió que si bien las grandes inmobiliarias tienen espaldas financieras, las restricciones sobre todo afectan a las compañías medianas, que tienen inversiones en terrenos y obras paralizadas. “Algunas de ellas podrían quebrar”, advirtió.
