La reciente aprobación de la Ley de Vivienda de Interés Social (VIS) por parte del Congreso marca un avance significativo para el sector inmobiliario peruano. Por primera vez, este tipo de proyectos contará con un marco legal propio, lo que busca facilitar el acceso a una vivienda digna para miles de familias de bajos ingresos en el país.

No obstante, desde el gremio de desarrolladores inmobiliarios se alerta sobre un entorno de “volatilidad normativa” que podría poner en riesgo los avances. José Espantoso, presidente de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP), señaló que, si bien la ley representa un paso positivo, preocupa que en pocos meses se haya modificado el reglamento del Ministerio de Vivienda, y ahora deba reescribirse nuevamente. “Eso genera incertidumbre en un sector que trabaja con inversiones de largo plazo”, advirtió.

La nueva ley establece oficialmente la categoría de vivienda de interés social y fomenta su ejecución tanto por iniciativas públicas como privadas. Se ha fijado un plazo de 120 días para reglamentarla, lo que será clave para definir detalles como las áreas mínimas de las viviendas, los criterios de acceso y los mecanismos de financiamiento. Aunque la ley no fija estos tamaños, el Ejecutivo ha señalado que mantendría los 40 m² para viviendas multifamiliares y 35 m² para unifamiliares.

Uno de los ejes fundamentales del modelo peruano de acceso a la vivienda sigue siendo el sistema ABC, que integra ahorro familiar (A), bono habitacional estatal (B) y crédito hipotecario (C). Espantoso remarcó que este esquema ha funcionado adecuadamente, pero advirtió que no será suficiente si no se refuerzan los subsidios públicos. “Si queremos reducir el déficit de casi dos millones de viviendas, se necesita más presupuesto en la Ley de Presupuesto 2025”, enfatizó.

Un aspecto novedoso de la ley es que por primera vez incorpora el alquiler social como una modalidad válida de acceso a vivienda. Esta opción beneficiaría a quienes no califican para créditos hipotecarios. Para Espantoso, el reglamento deberá garantizar condiciones claras para promover edificios orientados exclusivamente a la renta, con beneficios similares a los de la venta.

La norma también permite el uso de obras por impuestos para desarrollar proyectos VIS, una medida que ha sido bien recibida. Sin embargo, el gremio insiste en que se necesitan más herramientas para escalar el impacto: pasar de construir 40,000 a 200,000 viviendas anuales requerirá estabilidad normativa, mayor disponibilidad de suelo urbano y más subsidios. CODIP también plantea la creación de un fondo de garantía estatal que respalde el pago de los créditos hipotecarios, lo cual facilitaría mayor participación del sistema financiero.

Un problema estructural que persiste es la débil planificación urbana. Aunque la ley faculta a municipios a definir zonas para VIS incluso sin planes vigentes, solo el 12% de provincias cuenta actualmente con planificación urbana formal. Espantoso criticó que el plan urbano de Lima data de 1990 y lamentó que no se haya priorizado su actualización. “Sin planificación no hay inversión sostenible ni acceso a servicios básicos como agua o desagüe”, alertó.

Con la ley ya promulgada, el siguiente paso será su reglamentación. Desde CODIP se espera que el Ministerio de Vivienda convoque a los gremios y especialistas técnicos para participar en este proceso. El reto será lograr una normativa que combine claridad legal, apoyo financiero público y una visión urbana moderna, capaz de cerrar brechas sociales y dar viabilidad a proyectos habitacionales sostenibles en todo el país.