Si bien Lima ostenta el precio por m2 más elevado a nivel nacional, este todavía no alcanza los niveles que se registran en otras ciudades de América Latina. Una investigación recogió datos de los barrios de clase media en 14 ciudades de 9 países de la región para determinar quiénes pagan más o menos por el m2 en dólares.
Un informe del Centro de Investigación en Finanzas de la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT) en Argentina reveló que Montevideo (Uruguay) es la ciudad más cara en la región, con un precio de compra promedio del m2 en US$ 3,166.
Por el contrario, la ciudad con el menor precio promedio del m2 en dólares es Quito en Ecuador con US$ 1,202.
Por su parte, la capital del Perú, Lima, ocupa el puesto 9 del ranking, con un precio promedio de m2 de US$ 2,139.
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En cuanto a la variación que han tenido estos precios en seis meses, de marzo a setiembre, se evidencia un crecimiento principalmente en Bogotá (19.4%) y Ciudad de México (12.5%).
Del otro lado, las ciudades que menor crecimiento presentaron, respecto a su precio por m2 en dólares, fueron Santiago de Chile (-5.5%) y Rosario (-1.6%). Localmente, Lima ha avanzado a un solo dígito (1%) en su precio promedio en dólares por m2 desde marzo del 2023.
En suma, el informe muestra que los precios por m2 en 14 ciudades de 9 países subieron en promedio 5.2% en dólares nominales, 3.2% en dólares reales y 2.6% en moneda local real.
El dólar nominal se refiere al precio actual del billete verde determinado por su oferta y demanda a nivel global. Por otro lado, el precio real del dólar refleja su poder adquisitivo en comparación con los bienes de otro país. Este indicador es útil para comparar los costos de bienes en dos naciones diferentes y evaluar su relativa asequibilidad.
¿Hay espacio para crecer?
En lo que va del 2023, el precio promedio del m2 ha tenido un incremento positivo, pero acotado a diferencia de años anteriores.
Una variación que se ve reflejada en de forma particular para ciertos distritos. Por ejemplo, en julio de 2022, el precio promedio por m2 en Jesús María era de S/ 1,700, y para el mismo mes del 2023, este había aumentado a S/ 1,800.
No obstante, el conjunto de distritos como Lince, Magdalena y Pueblo Libre, entre otros con características similares a los datos presentados en el último informe de la UTDT, registraron una caída promedio de aproximadamente el 1.2% a lo largo del año.
“No se ha dado un movimiento positivo que supere las colocaciones del año anterior. El factor de los créditos hipotecarios es importante porque las tasas han sido altas; pero con tasas de referencia más bajas, puede que se ajuste un poco (el precio del m2)”,apuntó Sandro Vidal, director de consultoría de RE Propiedades.
En resumen, diversos factores externos como la percepción de riesgo económico, una recesión económica y una mayor aversión al endeudamiento a largo plazo, especialmente para créditos que abarcan entre 20 y 25 años, tienen un impacto directo en el precio del m2 en los distritos de la capital.
Es relevante tener presente que el precio proyectado por metro cuadrado se determina originalmente por la demanda en el mercado y el déficit de viviendas. En el caso de Lima, sigue existiendo un déficit considerable que ha impulsado el desarrollo significativo de este mercado en los últimos años.
Sin embargo, aún estamos lejos de contar con una oferta completa para la demanda existente. “Continuará habiendo demanda y se desarrollarán proyectos, aun cuando los precios asociados a la construcción, materiales, terrenos y velocidad de venta, estén altos y repercuta en la ganancia del constructor”, precisó Vidal de RE Propiedades.
En contraste, un panorama económico más saludable y una recesión menos prolongada podrían impulsar el poder adquisitivo de las personas y su acceso a créditos hipotecarios, lo que aumentará los precios a tasas de crecimiento de doble dígito al mediano plazo, según concluyó el ejecutivo.
Metodología del estudio
El informe realizado por el Centro de Investigación en Finanzas de la Universidad Torcuato di Tella recogió datos de precios expectativa de compra para inmuebles normalmente habitados por jóvenes profesionales de cada ciudad.
La focalización se centró en los barrios con características similares con filtros como: 1 y 2 dormitorios, precio de US$ 10,000 a US$ 300,000, superficie cubierta de 20 y 100 m2 y la suma de metros cubiertos.
