En el Perú existen 500 mil viviendas faltantes (déficit cuantitativo) y 1.4 millones de viviendas de baja calidad (déficit cualitativo). Además, se requieren 2.5 millones de viviendas nuevas en los próximos veinte años para atender la demanda por la formación de nuevos hogares, teniendo en cuenta que nuestro país tendrá la condición de bono demográfico hasta el 2045. Es necesario pasar de 30% a 80% de formalidad en la construcción de viviendas. Para ello se requiere producir un promedio de 200 mil viviendas en lugar de las 60 mil que se construyen actualmente cada año. La pregunta no es si se va a triplicar esa meta sino en cuánto tiempo se puede llegar a esa meta.

Esto permitiría abandonar progresivamente el “modelo COFOPRI”, que promueve la invasión de tierras.  El 93% de la expansión de las ciudades en los últimos 20 años fue provocada por el tráfico de tierras o la lotización informal (en partes iguales). La mayor parte de este tráfico de tierras se hace sobre predios del Estado, y está a cargo de organizaciones criminales que controlan territorios a través de la violencia, han infiltrado a las instituciones públicas y amenazan al Estado de Derecho: no rige la ley allí donde éstas operan.  Varias de estas organizaciones vienen de seudo-sindicatos que, desde hace una década, han diversificado y sofisticado su accionar criminal.

Hay que evitar que el Estado continúe con su estrategia de formalizar las invasiones, entregando títulos de propiedad, concediendo servicios de agua y desagüe (a costos cada vez más altos, incluso más que una vivienda) y construyendo pistas y veredas en zonas inaparentes para la vida y el trabajo. En buena cuenta se trata de crecer por inversión y no por invasión.

Ninguno de estos desafíos se atenderá en el corto plazo, por lo que se necesita un acuerdo político y social de mantener una política de vivienda por 20 años y ponerla en el mismo nivel de prioridad que la educación, la salud y la protección social.

El próximo gobierno, desde el inicio debe dar señales claras de que va a ir en esa línea, fortaleciendo el modelo habitacional que rige hace más de dos décadas, en el que el Estado tiene una función promotora, reguladora y subsidiaria; el sector privado la producción y el financiamiento de las viviendas; y el ciudadano asume compromisos de ahorro de largo plazo para acceder a las viviendas, de acuerdo con sus preferencias y necesidades.

Las principales medidas que debería anunciar el próximo gobierno el 28 de julio de 2026 e implementarse en los primeros cien días de su mandato, se detallan a continuación:

1. Disponer en el Presupuesto del 2027, un incremento sustantivo en la asignación de subsidios para vivienda y establecer en el Marco Macroeconómico Multianual montos crecientes para los siguientes dos años. Parte de esos mayores montos deben provenir de la asignación que efectuarán gobiernos regionales y locales de sus recursos de inversión para financiar subsidios a través de sus propios programas de vivienda, alineados con la política nacional (lo que será supervisado por el Ministerio de Vivienda)

• Establecer un fondo en el Ministerio de Vivienda para dotar de servicios de agua y saneamiento a proyectos habitacionales formales. Disponer en el presupuesto del 2027, un monto de 500 millones de soles (menos de la mitad de lo que no gasta el Ministerio para inversiones en agua). Los fondos deberán asignarse en función de la mayor necesidad de los posibles beneficiarios y priorizando proyectos ubicados en zonas o ciudades con mayor demanda insatisfecha.

• Crear en el Fondo Mivivienda un área de facilitación para el desarrollo de proyectos de vivienda, a través del cual Mivivienda ayudaría a superar las barreras burocráticas que enfrenta cada proyecto para obtener zonificación, factibilidades de servicios, inscripciones registrales y otros permisos. Esta área también haría un seguimiento a los procesos de comercialización para asegurarse que las metas de cada proyecto no se vean afectadas por demoras o trabas burocráticas.

• Instituir un mecanismo de estímulo a los gobiernos locales dirigiendo más recursos de inversión en infraestructura y equipamientos que urbanos a aquellas municipalidades que faciliten el desarrollo de proyectos de vivienda formal. Este mecanismo también comprenderá financiamiento, a través del programa Nuestras Ciudades, de la formulación o actualización de planes urbanos.

• Modificar las condiciones en que se otorgan los créditos, subsidios y demás apoyos para la vivienda social, buscando una mayor participación de instituciones financieras (bancos, cajas, fondos de inversión, administradoras hipotecarias) en este mercado y estimulando una mayor competencia. Dentro de los mecanismos a implementar en el corto plazo se encuentra un Fondo de Garantías en caso de incumplimiento de pago de los créditos hipotecarios. Este proceso debe efectuarse en coordinación con las instituciones financieras.

• Promover los programas de ahorro previo para favorecer el acceso de familias con ingresos no formales al crédito hipotecario, extendiendo los plazos de ahorro todo lo que sea necesario y disponiendo la asignación del subsidio cuando el beneficiario cumple con el plan de ahorros.

• Constituir un banco de terrenos estatales para impulsar proyectos urbanos integrales (con énfasis en la generación de oferta de vivienda) a ejecutar por promotores privados. Para ello se deberá constituir un Operador Público de Suelo, con autonomía y patrimonio propio, a partir del actual Programa de Generación de Suelo Urbano del Ministerio de Vivienda.

• Establecer un fondo para el financiamiento de un plan de investigación, innovación y normalización en vivienda y construcción, buscando la introducción de sistemas constructivos, modelos de gestión y procesos productivos más eficientes, más seguros y más económicos. Este fondo se constituirá con fondos disponibles en el SENCICO, entidad a cargo de la investigación, la normalización y la capacitación en el sector, cuyo modelo de gobernanza deberá ser radicalmente modificado.

• Disponer la implementación de una plataforma de digitalización de los procesos municipales de licencias de construcción, dirigida a agilizar y hacer más predecibles los trámites, identificar debilidades en los procedimientos y en las entidades públicas, generar información para la toma de decisiones de actores públicos y privados y reducir la corrupción. Esta plataforma puede ser autofinanciada, por lo que podría encargarse al sector privado su implementación.

1. Fortalecer el combate contra las organizaciones criminales que actúan en el sector construcción para lo cual es necesario reforzar a las unidades policiales y judiciales que se encargan de estas tareas. Ello implica entender que estas organizaciones han diversificado sus actividades delictivas, lo que exige enfatizar acciones de inteligencia (incluyendo aquellas dirigidas a «seguir la ruta del dinero»), prevención (incluyendo la depuración de registros sindicales, el monitoreo de obras, y la coordinación de acciones de vigilancia in situ), represión (a través de infiltración en las organizaciones criminales) y sanción (sobre todo a través de centros de flagrancia y denuncias de oficio)