Atrás va quedando ese nubarrón que impedía un mayor dinamismo en el mercado más lujoso de Lima. El miedo y la fuga de capitales parecen ser fantasmas que se van diluyendo de a pocos, y ahora aflora un mayor interés por tener un arraigo en el país. No en cualquier lugar, por supuesto, sino en la zona más preciada: frente al golf de San Isidro.
El ticket de una residencia de lujo en este sector supera el millón de dólares y el metro cuadrado en la propiedad más cotizada rebasa los US$ 6,000 en precio de primera mano en estos edificios. ¿Cómo viene respondiendo el mercado?
Factor Político
Con el inicio del gobierno de Pedro Castillo, se infundió un miedo generalizado hacia las inversiones en el país. Las ventas de este tipo de unidades fueron las más impactadas, lo que supuso un congelamiento en el dinamismo del mercado. No obstante, el panorama ahora parece ser otro.
“Cuando cambió la situación política fue terrible. Los primeros seis meses hubo mucha incertidumbre, fuga de capitales; muchos dejaron sus inversiones en el Perú. Ni siquiera sonaba el teléfono por ese tiempo. Pero luego empezó a activarse lentamente. Ahora está bastante mejor”, explica Jimena Rodríguez, gerente general de ACM.
“Hoy se ve más estabilidad, el dólar ha descendido, las tasas van con tendencia a la baja y quizá haya una inflación de 3% hacia fin de año. Hay más seguridad para invertir en el Perú luego de una época en que se prefería llevar el capital fuera”, dice, por su parte, Yessica Reyes, directora comercial del Grupo Octagon.
De hecho, según Reyes, durante esa fase política hasta tres de cada diez clientes suyos buscaban propiedades en el extranjero, intentando sacar sus inversiones del país.
“A partir de enero hubo un cambio, pese a ser verano, que son los meses más bajos. Todo empezó a moverse. En San Isidro hay mucho movimiento ahora sobre todo en propiedades por encima de un millón de dólares”, afirma Nella Pinto, gerente general de Sotheby’s International Realty en Perú.
Si bien no existe una base de datos pública y gratuita de propiedades vendidas en el país, las fuentes coinciden en que hay un cambio drástico en el dinamismo, que viene evolucionando con el paso de los meses.
Mercado exclusivo
En el mercado actual, las propiedades codiciadas son las que se mueven más, según Pinto. Hay, afirma la experta, un periodo de normalidad comparable con la etapa prepandemia en este sector, lo que hace que las personas con mayor poder adquisitivo tengan más decisión sobre las compras.
“La zona más exclusiva de San Isidro es de la cuadra 1 a la 7 en Pezet. Se llama San Gabriel, y también se le conoce por sus parques”, cuenta. De acuerdo con la especialista, un 80% de clientes de este nivel busca departamentos y un 20% casas, aunque estas últimas son más caras y tienen menos oferta.
El problema, por así decirlo, de adquirir casas es que supone un presupuesto adicional para remodelaciones y mantenimiento, cuyo costo supera los cien mil dólares en varios casos. “Sumado a otros gastos, puede implicar una inversión de hasta 20% más sobre el precio de la vivienda”, añade.
Por ello, la oferta de proyectos de edificios con características verdaderamente lujosas entra a tallar cada vez más. Quizá el caso más representativo es el que está desarrollando ACM con vista al golf: Pezet 195.
Departamentos privilegiados
El proyecto es como hacer un hotel siete estrellas, refiere Rodríguez. Se trata de dos torres con jardines internos, donde uno de los retos más complejos es la atención a casi los 100 clientes que vivirán ahí. No es que se venda una unidad y nada más, puesto que el nivel de atención va hasta el más mínimo de los detalles.
“Es como diseñar casi 100 casas personalizadas. Es un staff mucho más grande y son clientes que vienen con requerimientos personales. Incluso tienen un plazo para definir sus detalles, que puede ir desde un mes hasta un año en función del momento de compra”, comenta.
El precio varía de acuerdo con la ubicación del departamento en el proyecto, que contará con espacios para deportes, desde natación hasta pickleball. Así, la franja va entre los US$ 6,000 y los US$ 7,500, con metrajes de entre 250 m2 y 1,300 m2 en uno de los penthouses.
ACM responde a las siglas del dueño. Se trata de una empresa familiar de segunda generación que en el 2006 ingresó al mercado residencial de lujo, ya que antes desarrollaba otro tipo de viviendas y proyectos.
Empezaron a colaborar con la multipremiada firma basada en Nueva York de más de 50 años Robert A.M. Stern Architects, con quienes ya suman seis edificios. El primero fue Pezet 375, que empezó su construcción en el 2014 y se entregó en el 2016. El último —el más ambicioso de todos, que terminará de construirse en dos años— es Pezet 195, que ya tiene un 70% de unidades vendidas.
“Hay clientes que prefieren edificios grandes por las áreas comunes, sea para el golf o para parques privados. Otros van por edificios chicos con menos vecinos. Hay un público que quiere ubicaciones seguras, con buena vista, cerca de Miguel Dasso”, explica Rodríguez.
De hecho, recientemente realizaron un estudio con PwC con 70 clientes y las características más valoradas eran la ubicación, la calidad de acabados y el servicio de la constructora. Solo el presupuesto que se destina para los acabados, según las fuentes, va entre el 5% a más sobre el valor de la unidad.
Otro proyecto de lujo es The Grand, desarrollado por el Grupo Octagon. Ubicado en el cruce de las avenidas Coronel Portillo y Pezet, cuenta con precios que van en el orden de entre el medio millón y los 2.1 millones de dólares, con un metraje de hasta 615 m2 y vista tanto hacia el océano Pacífico como hacia el golf.
El proyecto, que se entregará hacia fines del 2024, se lanzó durante la pandemia. “Algunas personas retiraron su capital durante el gobierno de Castillo. Se paralizaron las ventas, pero ya llegamos al mínimo para la activación del banco. Estamos cerrando cerca de dos unidades al mes”, sostiene Reyes. Ya cuenta con el 40% de unidades vendidas.
De acuerdo con Renzo Sarmiento, director gerente de Tucan Inversiones, firma que también tiene proyectos en la zona del golf de San Isidro, las familias que buscan este tipo de propiedades consideran, además, un diseño atemporal, funcionalidad y la participación de un arquitecto con expertise en el desarrollo.
Perfil de lujo
Las fuentes señalan que todos los clientes son peruanos. Usualmente, son varios miembros de una familia los que compran unidades. La mayoría está entre los 50 y los 65 años, aunque los que tienen de 40 a 49 comprenden cerca del 30%. Además, en el caso de ACM, hay entre 30% y 40% de clientes o familias que vuelven a comprar con el tiempo propiedades a la misma firma, mientras que otros adquieren varias para sus hijos, por ejemplo.
Hay otros clientes que compran una unidad y que, ante la falta de mayor oferta en determinado proyecto, venden sus propiedades a “precio capricho”. Otro grupo lo hace con el fin de alquilar, aunque estos suman apenas entre un 5% y un 10%. Los clientes que recurren a ocupar este tipo de viviendas son habitualmente embajadores o funcionarios de alto perfil.
Los clientes, todos ellos empresarios de banca, minería, pesca, salud y otros, buscan ser parte de la élite más exclusiva de Lima. Y, probablemente, no hay mejor forma de conseguirlo que viviendo a un paso del golf de San Isidro.
Oferta en el horizonte
Debido a la proliferación de edificaciones de lujo en la zona del golf, cada vez hay menos oferta de terrenos para construir proyectos de características específicas. Esto hace que se genere más exclusividad.
Según las fuentes consultadas, antes había pelea por los terrenos más codiciados. Sin embargo, ahora los propietarios buscan a las desarrolladoras en tanto quieren canjear dinero más un departamento.
De acuerdo con Nella Pinto, de Sotheby’s International Realty, hay todavía margen para construir nuevas edificaciones. Se pueden derribar edificios antiguos para levantar otros nuevos y mejorar la oferta actual, pese a que hay menos terrenos donde sea más fácil construir.
“Hay uno o dos terrenos más en San Gabriel donde los precios son los más altos. No es porque miran hacia el golf por lo que son más caros, pues también está la zona de los parques”, apunta.
