Los programas habitacionales del Fondo Mivivienda (Nuevo Crédito Mivivienda y Techo Propio) han experimentado una caída en la colocación de créditos constante desde el año pasado. La coyuntura de altas tasas de interés y cambios en los esquemas de pago explican, principalmente, este decrecimiento.
De enero a agosto del 2023 se colocaron 600 créditos en Financiamiento Complementario Techo Propio, por un desembolso de S/ 20.8 millones. Aquello representa una caída versus el mismo periodo del 2022, cuando el monto desembolsado ascendía a S/ 26.8 millones.
Ante ello, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento alistó una serie de programas y medidas para incentivar el desarrollo y venta de la Vivienda de Interés Social. Por ejemplo, el Bono Canon, el Bono Diferenciado por Regiones y el mecanismo de Obras por Impuestos (OxI) para producir 8,000 viviendas rurales.
“Hasta agosto del 2023, se registraron 140 proyectos Techo Propio ofertados, solo cinco de ellos en Lima, y la tendencia es a la baja. Es difícil que la oferta crezca dado el bajo desempeño del programa este año“, señaló Jorge Arévalo, gerente general de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco).
Pese a los esfuerzos del Gobierno por llegar a la meta de los S/ 2,500 millones proyectados en créditos Mivivienda en el 2023, el año cerraría por debajo de dicho objetivo, según proyectaron las fuentes consultadas. “(La colocación de créditos no será auspiciosa), no porque no haya demanda, sino por ineficiencias en la liberación de los bonos”, indicó Fernando Velarde, director de la consultora inmobiliaria VeMás.
Hasta octubre de este año se desembolsaron S/ 1,825 millones créditos. El crecimiento para el cierre del presente año sería no mayor a un dígito. “Será muy bajo con relación a años anteriores. Si se quiere alcanzar al menos el nivel de vivienda nueva del 2021 se debe considerar al menos S/ 500 millones para este programa”, enfatizó Arévalo.
Los niveles inflacionarios complicaron el acceso a crédito. Por otra parte, medidas gubernamentales como el Bono Canon solo han sido suscritas, hasta el momento, por Cusco, Arequipa y Áncash. Asimismo, se presentaron otros inconvenientes relacionados al mercado de Techo Propio.
“Por las características que tiene Arequipa, no hay forma de crecer horizontalmente, sino verticalmente, y el metro cuadrado es alto. Además, es una provincia sumamente minera y agrícola, con muchos potenciales clientes de los segmentos socioeconómicos A y B”, comentó Danny Orihuela, asesor inmobiliario y gerente comercial de Terrabella Grupo Inmobiliario.
Dificultades permanentes
El despegue en Techo Propio aún no toma vuelo, dado que las desarrolladoras de este segmento todavía enfrentan coyunturas que dificultan y frenan su desarrollo. El principal reto responde a la cantidad de suelo habilitado.
“Con OxI (Obras por Impuestos) se evita que se eleve el costo de la habilitación urbana, el principal dolor de cabeza de los desarrolladores. El impacto generaría más oferta de suelo atractiva, aunque solo podrían acceder las empresas que están acostumbradas a ello. Aún hay una barrera respecto a trabajar con el Estado”, señaló Velarde, de VeMás.
Además, pese al incremento en la demanda y la oferta, aunque no a niveles de años anteriores, el segmento aún enfrenta problemas referidos a la competencia en el mercado.
“La demanda es creciente. La oferta también, pero la oferta formal no, está estancada. Principalmente en el sur se ven proyectos con esquemas de TechoPropio, pero los desarrolladores no tienen documentos y ni siquiera convenios con instituciones financieras”, reveló Orihuela.
Nueva oferta
Para las fuentes consultadas, el caso de corrupción ligado a la empresa Marka Group también influyó en la caída en las colocaciones del segmento. Asimismo, la impredictibilidad y especulación se han acentuando, explicadas por los efectos que podría causar el Fenómeno El Niño, principalmente en proyectos delnorte.
La nueva oferta seguirá apuntando al norte del país, aunque a un menor ritmo que en años anteriores. “En Piura aún hay potencial de crecimiento horizontal y terrenos a bajo precio. Para hacer TechoPropio, el precio del metro cuadrado debe estar en US$ 18 por lo menos. Además, hay un incentivo por parte de las municipalidades y entidades financieras. El modelo no es tan diversificado, sino que se debe hacer un formato único para que la construcción sea rápida y resulte rentable”, agregó Orihuela.
