Es agobiante tener que demorar más de 40 minutos para llegar al trabajo, al centro de estudio o a un hospital. Ello, porque una metrópolis desbordante como Lima carece de planificación urbana, donde las viviendas llegan antes que los servicios. Sin embargo, hay excepciones: un reciente estudio de Real Estate Analytics identificó zonas de la capital que podrían convertirse en “ciudades de 15 minutos”.
Cuando estar cerca parece ser la mejor solución. “Las ciudades de 15 minutos” es un concepto urbano que viene de Europa y se basa en que cada ciudadano pueda llegar desde su casa, a pie o en bicicleta, en 15 minutos a servicios básicos: salud, educación, trabajo, centros comerciales y entretenimiento.
Su objetivo es reducir los desplazamientos, evitar el uso de los autos y promover un estilo de vida más activo y saludable. En pocas palabras, una ciudad más accesible para todos.
El concepto se hizo más notorio en la pandemia, pues el confinamiento motivó a las grandes ciudades del mundo a dar nuevos usos a espacios públicos que se cerraron por temor al contagio.
París fue la primera ciudad en aplicar este modelo urbano a sus barrios. Carlos Moreno, urbanista franco-colombiano -quién acuño el término Ville Du Quart D’Heure (Ciudad de los 15 minutos en español)-, asesoró a la alcaldesa parisina para que los espacios públicos sean destinados a diversas actividades.
Un modelo parecido. En Barcelona, las conocidas “supermanzanas” son ahora lugares donde circulan los peatones y ciclistas y no los autos. Además, sitios que alguna vez fueron estacionamientos se convirtieron en zonas verdes y juegos para niños.
En América Latina, el concepto se vinculó al mercado inmobiliario. Buenos Aires ya empezó a presentar proyectos con esta propuesta urbana, donde todo está al alcance: comercios y servicios.
Nuestro país no se queda atrás. El sector inmobiliario viene desarrollando este concepto, por el momento, de forma exploratoria y analítica.
“Ciudad de 15 minutos”, un concepto usado en el análisis del sector inmobiliario
Alejandro Fernández, CEO de Real Estate Analytics y Adrián Chuquipiondo, urbanista y analista GIS, conversaron con Gestión sobre su estudio que identificó zonas de Lima con mayor proximidad a servicios clave.
“Quisimos aterrizar este concepto en Lima, la ciudad más importante en Perú, para identificar qué zonas podrían enmarcarse dentro del concepto de “ciudad de 15 minutos” y para esto ubicamos geoespacialmente infraestructura urbana de interés como las de educación, salud, transporte, entretenimiento, parques, etc.”, contó Fernández a Gestión.
Además, añadió que usaron análisis de redes de la ciudad para identificar zonas accesibles a estos servicios de interés, caminando o en bicicleta en una distancia aproximada de 10 a 15 min.
Distritos de Lima con mayor proximidad a servicios claves, según zona de color
El urbanista y analista GIS explicó que las zonas más oscuras en el mapa tienen servicios más cercanos en el ratio de 15 minutos o de un kilómetro a pie, mientras las que están con más claridad son las más alejadas.
“Hacemos un promedio de calificaciones basados en la proximidad a servicios urbanos clave y luego identificamos espacialmente cuales son las áreas que tienen mayor cantidad de servicios y cuales no”, explicó Chuquipiondo.
Además, añadió que, a grandes rasgos, se puede ver que “toda la periferia de Lima, tanto el norte, este y sur, carecen de servicios”.
No obstante, se puede identificar que hay dos distritos en el sur que tienen la mayor zona demarcada de color morado, con más servicios cerca: Miraflores y Barranco.
“Tienen los mayores porcentajes de territorio con una cobertura de servicios por encima del 65%. Siendo 65% un valor muy por encima del puntaje promedio del score de proximidad”, explicó Fernández.
El CEO de Real Estate Analytics destacó que en Miraflores, la zona con mayor proximidad de servicios, se encuentra delimitada por las avenidas Arequipa, Vía Expresa, Comandante Espinar y Pardo; así como los alrededores del Parque Kennedy y la avenida Benavides.
Mientras que en Barranco, la zona con mayor proximidad de servicios se encuentra delimitada por las vías Francisco Bolognesi, San Martín y el Sol.
Al respecto, Chuquipiondo explicó que esta tendencia se debe a que las ciudades tienen subcentralidades donde se concentran la mayor cantidad de servicios. “Tradicionalmente suele ser alrededor de las plazas o ahora alrededor de los centros de negocios”, contó el urbanista y arquitecto.
Para Fernández la zona que más llama la atención es el norte, pues hay más puntos de color morado que indican que hay servicios cercanos, a diferencia del sur o este de la capital.
También hizo un precisión más visionaria, pues considera que en el futuro las zonas moradas, que ahora están separadas por los puntos rojos (corresponden a zonas con menor proximidad a servicios), se van unir así como ocurrió con el centro de Lima en épocas anteriores. ”El desarrollo inmobiliario urbano probablemente se dará de esa forma”, puntualizó.
Distritos que destacan por su proximidad, según tipo de servicio urbano clave
En el siguiente gráfico se puede observar las zonas demarcadas con mayor promedio de puntaje de proximidad a servicios, aunque no indica el distrito, el CEO de Real Estate Analytics nos facilitó los datos que serán comentados a continuación:
Retail. En los distritos de Miraflores y Barrancohay bastante proximidad a servicios de comercio de distintas escalas; sean bodegas, mercados o supermercados. Asimismo, explicó que en zonas con alto puntaje de proximidad, casi siempre se encuentran cerca de vías principales como la av. Brasil, que es límite interdistrital entre Pueblo Libre, Breña y Jesús María.
“Dato curioso es el de Barrios Altos y Gamarra, los cuales ofrecen mayor cercanía a tiendas y comercios especializados”, contó Fernández.
Salud. El experto contó que la proximidad a servicios de salud es bastante similar en la mayoría de distritos. Por ejemplo, en el lado oeste del Cercado de Lima se debe recorrer más distancia para acceder a un centro de salud o farmacias. “En San Isidro, San Borja y San Martín de Porres sucede similar. En parte, porque se abastecen de servicios de salud en los distritos colindantes”, mencionó.
En esa línea, destacó la importancia de las farmacias, aunque no forman parte de las redes de atención médica, sí contribuyen al aprovisionamiento de medicinas.
Ocio y/o entretenimiento. El CEO de la empresa de análisis inmobiliario consideró a los restaurantes como muestra representativa para evaluar la proximidad a oportunidades de entretenimiento. “Se observa que hay distritos como Miraflores, Lince, Barranco o Jesús María que cuentan con una mayor cobertura que otros distritos como el Rímac, Chorrillos o San Martín de Porres”, detalló.
Educación. Fernández contó que, en general, la mayoría de distritos tienen servicios educativos relativamente cerca. Distritos como San Martín de Porres, Rímac, Los Olivos, Breña o San Juan de Miraflores tienen buena parte de sus territorios abastecidos. “En cambio, distritos como San Isidro, San Borja o Surco tienen partes de sus territorios a mayor distancia de servicios educativos”, detalló.
Parques. Los distritos de Lima cuentan con parques bastante cerca a la mayor parte de sus territorios. “San Martin de Porres, Los Olivos y Pueblo Libre, tienen parques a distancias de 200m en buena parte de sus territorios”, explicó Fernández.
Asimismo, añadió que “en las zonas periféricas, como las laderas de Villa María del Triunfo o San Juan de Lurigancho y Carabayllo en donde los parques están a más de 1km de distancia”.
Transporte. De acuerdo al cálculo de la proximidad a estaciones de tren y bus, el distrito con mayor cobertura de servicio a distancias de 250 y 1000 metros es Miraflores. “Otros distritos, que tienen bastante cercanía y en zonas específicas son Cercado de Lima. Principalmente, debido a la infraestructura del Metropolitano y la Estación Central”, mencionó Fernández.
Fernández resaltó que este tipo de análisis geoespacial crea oportunidades para que el sector privado pueda desarrollar proyectos inmobiliarios como centros comerciales, centros de estudios, hospitales, entre otras infraestructuras urbanas.
También, mencionó que el sector público puede trabajar en identificar esas zonas rojas que carecen de servicio y promover su desarrollo.
“Se puede ver de diferentes formas, de la parte privada o del sector público, solo de esa manera se puede desarrollar el urbanismo en Lima”, afirmó el CEO de Real Estate Analytics.
“Ciudad de 15 minutos” en zonas de Lima Top, Lima Moderna y Lima Centro
De acuerdo al análisis geoespacial realizado por Real Estate Analytics se logró identificar tres distritos de la capital que tienen mayor proximidad a servicios claves en un ratio de 15 minutos, de las cuales pertenecen a Lima Top, Lima Moderna y Lima Centro.
Lima Top: Miraflores. Se pudo identificar que en Miraflores hay cuatro zonas con un alto puntaje de proximidad, es decir, un valor mayor a 80%, traducido en una zona de color morado (ver mapa anterior) y están ubicadas en el cruce de la Avenida Pardo, y Avenida Jorge Chávez.
De acuerdo a los datos de la empresa de análisis inmobiliario, la zona demarcada de color morado que se visualiza en el siguiente gráfico, tiene una alta cercanía a ofertas de educación, salud, transporte, entretenimiento, retail y parques.
“Si bien la mayor parte de Miraflores tiene puntaje alto, también existen zonas con puntajes de proximidad bajos y una de estas zonas es el cruce de la Avenida Roca y Boloña con la Avenida Ernesto Montagne”, explicó Alejandro Fernández.
Lima Moderna: Surquillo. En el caso del distrito que está ubicado en la zona sur de Lima, se logró identificar varias zonas con un puntaje poco más del promedio en proximidad a servicios urbanos clave.
En ese sentido, el área con el mayor puntaje, que supera el 65%, es el cruce del jirón Mariano Jurado de los Reyes y Paseo de la República, esto debido a que tienen a su alrededor diferentes servicios como educación, salud, transporte, entretenimiento, retail y parques.
Mientras que en zonas con menor puntaje de proximidad, es decir, que están muy alejadas a los servicios-se visualiza en el siguiente gráfico-está el cruce de la Avenida San Felipe con la Avenida Angamos Este.
Lima Centro: La Victoria. En la zonacentro de Lima, la más urbanizada de la capital, se pudo identificar que el distrito de La Victoria tiene varias zonas con un puntaje poco más del promedio en proximidad.
De acuerdo al análisis geoespacial, el área con mayor puntaje de proximidad, es decir, donde es posible encontrar diferentes servicios a una distancia de 1 kilómetro en un ratio de 15 minutos, es el cruce de las avenidas Canadá y Nicolás Arriola.
Eso quiere decir que la zona demarca de color morado (ver siguiente gráfico) tiene a su alrededor servicios cercanos: educación, salud, transporte, entretenimiento, retail y parques.
Correlación con los precios de la oferta inmobiliaria de vivienda nueva
El CEO de Real Estate Analytics resaltó la importancia de identificar las condiciones y características respecto a cada zona de interés, ya que luego se traducirá en desarrollos inmobiliarios. “Una zona que tiene mayor oferta de servicios de infraestructura urbana se traduce en mejores precios, ya que está mejor ubicado”, explicó.
Fernández comentó que, demostrar que existe una correlación entre la ubicación de un servicio cercano al precio de la oferta inmobiliaria de vivienda nueva, aún se encuentra en estudio.
Sin embargo, este medio conversó con Properati para averiguar si los precios de una vivienda encarecen cuando está cerca de servicios claves.
De acuerdo a la plataforma de bienes raíces, existen factores económicos y sociales que influyen en el precio de una propiedad y no es solo la ubicación.
“En los distritos de Lima Moderna y Lima Top, el ticket promedio en venta se beneficia de una infraestructura pública más completa y organizada. En distritos periféricos, la ubicación de un inmueble tendrá que considerar aspectos más intangibles como la seguridad o la percepción de las áreas verdes cercanas”, dijo por escrito a Gestión, Daniela Maldonado, gerente comercial de Properati y Proppit en Perú.
“El valor de una vivienda puede verse influenciado por servicios cercanos, pero su crecimiento dependerá de tendencias económicas y sociales”, añadió.
Para Bryan Meza, CEO de Danfra Inmobiliaria, es muy difícil asegurar que una vivienda con mejor ubicación a servicios pueda encarecer su precio; lo explica con un ejemplo.
“San Miguel tiene cerca a la Universidad Católica, al costado la plaza San Miguel, supermercados, comercios en toda la avenida la marina, infraestructura urbana ,etc. Entonces, si vives a 5 minutos de la plaza san miguel y el otro proyecto inmobiliario a 12 minutos del mismo, ¿habrá alguna diferencia en precio? Si los dos inmuebles son iguales, no lo creo”, explicó a Gestión.
Tranquilidad vs. Cercanía. Pero, ¿a quién no le gustaría vivir cerca de su lugar de trabajo o centro comercial? Meza sostiene que hay límites en la cercanía a los servicios y se evidencia cuando esa valoración se vuelve negativa.
“Que pasa si no estoy a tres cuadras sino justo al frente del centro comercial, quizás la vivienda podrá valer más, pero no, la que está a tres cuadras es una zona tranquila y la que está al frente hay muchas bulla y ruido porque está en medio de las avenidas, donde pasan muchos autos; entonces, la cercanía tiene un efecto negativo que le resta valor a la vivienda”, comentó Meza.
