El sector inmobiliario en Lima Metropolitana registró un crecimiento del 25% en ventas de viviendas durante el primer semestre de 2025, según el último informe de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP). La absorción mensual también mejoró, pasando de 4% a 4.5%. No obstante, este ritmo sigue siendo insuficiente para atender el déficit habitacional del país, estimado en cerca de dos millones de unidades.

Para cerrar esa brecha en una década, el país necesitaría construir unas 200 mil viviendas anuales, pero hoy solo se producen alrededor de 45 mil. “Estamos cubriendo apenas el 22% de lo necesario”, advirtió Ana Cecilia Gálvez, CEO de CODIP, durante la presentación del reporte semestral.

Mientras tanto, países vecinos como Brasil han introducido reformas estructurales que transformaron su modelo habitacional. En ese país, la preventa de inmuebles puede completarse en solo tres días, gracias a la intervención de grandes comercializadoras inmobiliarias que agrupan cientos de proyectos en ferias masivas, vendiendo más del 65% del stock inicial rápidamente. En Perú, por el contrario, ese proceso puede tardar hasta seis meses.

Este modelo ágil permite que los desarrolladores brasileños aseguren un flujo de caja anticipado y obtengan financiamiento sin depender exclusivamente de su propia capacidad comercial. Además, en Brasil, las viviendas se venden “por acabados”, lo que significa que el comprador elige gradualmente cómo y cuándo equipar su inmueble. Esta modalidad reduce el precio de entrada y permite mayor personalización.

Otro factor clave es la indexación de precios y costos de construcción a la inflación, una medida que protege los márgenes del desarrollador y minimiza riesgos financieros. En Perú, en cambio, los precios se fijan desde el inicio del proyecto, por lo que cualquier sobrecosto recae directamente sobre el promotor.

A pesar de sus limitaciones, el mercado limeño muestra señales positivas. El 68% de las ventas se concentra en el rango de precios de S/68 mil a S/488 mil, correspondientes a viviendas de interés social (VIS), y el índice de absorción supera su promedio histórico. Sin embargo, ese mismo segmento es el más vulnerable por la inestabilidad de los subsidios estatales y la falta de servicios básicos en zonas con potencial de desarrollo.

Gálvez denunció que proyectos ubicados en Carabayllo llevan más de 15 años esperando que Sedapal concrete las conexiones de agua potable. “Hay terrenos con factibilidad aprobada, pero sin obras ejecutadas. Las empresas siguen operando con cisternas. ¿Quién va a invertir así?”, cuestionó. Zonas como Lima Moderna, Lima Centro y Lima Norte lideran la oferta actual, mientras que Lima Top apenas representa el 3.3% del total en el rango VIS.

CODIP plantea que el país necesita subsidios previsibles a largo plazo, como ocurre en Colombia y Brasil, donde los programas tienen planificación para 30 años. También propone fomentar un mercado secundario hipotecario y promover la transparencia de datos sobre absorción y demanda. “No se trata de copiar a Brasil, sino de construir un ecosistema donde el desarrollador no esté solo, donde la banca tenga reglas claras y el comprador tenga opciones”, subrayó Gálvez.

El acceso al suelo urbano también es un problema. Mientras que Lima Top, Moderna y Centro concentran el 87% de la oferta, zonas periféricas como Lima Sur tienen terrenos disponibles, pero sin servicios ni normas urbanas que permitan edificar en altura. “La única forma de bajar costos es construyendo más alto, pero muchas municipalidades no lo permiten”, indicaron desde CODIP. Además, los proyectos VIS enfrentan restricciones como vender al menos el 50% a familias sin vivienda, lo que reduce la rentabilidad.

Para revertir esta situación, se requiere habilitar más terrenos con servicios y precios razonables. Aunque el Estado ha anunciado subastas de terrenos públicos, el gremio señala que, si estas no se realizan a gran escala, el déficit habitacional continuará agravándose. “Una vivienda barata no se logra por arte de magia. Si el suelo es caro y no hay servicios, el costo final será alto. Y si el marco normativo no ayuda, la informalidad seguirá creciendo”, advirtieron.

Finalmente, para quienes están considerando comprar una vivienda, los expertos recomiendan prestar atención a tres aspectos clave: la experiencia del desarrollador, el respaldo financiero del proyecto (si cuenta con aval bancario), y un endeudamiento responsable, asegurándose de que la cuota mensual del crédito no supere un tercio de los ingresos del hogar. Esto es fundamental para evitar riesgos financieros a largo plazo y garantizar una compra segura.