Los precios de las viviendas en Lima sumaron en julio cuatro meses consecutivos a la baja, lo cual marca un retroceso acumulado de -1.3% en lo que va del año, según el último reporte del portal inmobiliario Urbania.

Actualmente el precio medio en Lima es de S/ 6,543 por m2. Los distritos con mayores precios son Barranco (S/ 9,366 por m2), San Isidro (S/ 9,031 por m2) y Miraflores (S/ 8,558 por m2). Mientras que los distritos con los precios más bajos son Callao (S/ 3,496 por m2), San Juan de Miraflores (S/ 3,445 por m2) y San Martín de Porres (S/ 3,283 por m2).

Cabe anotar que el reporte de Urbania recoge información de alrededor de 50,000 avisos registrados en su portal, tanto de viviendas nuevas como de segundo uso.

Un primer factor que motiva la tendencia a la baja en los precios es la caída en las ventas. Así, esta semana la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) reportó que las ventas de viviendas en Lima cayeron en 11% el primer semestre del 2023, en comparación a similar periodo del 2022.

“Las menores colocaciones obligan a los vendedores a ajustar sus precios. Esto se está notando más en los distritos de Lima Top”, señaló al respecto Carlos Vourakis, director comercial de MAK inmobiliaria.

Un segundo factor de la tendencia a la baja son los mayores márgenes de reducción de precios que se vienen registrando en la venta de viviendas de segundo uso, indicó por su parte Gisella Postigo, Directora Comercial de Urbania.

“Se están viendo muchas ofertas en el mercado viviendas de segundo uso. Muchos han optado por irse al exterior, por lo que tienen premura en vender, haciendo rebajas en los precios”, remarcó.

Zonas que mantienen demanda

Al revisar la evolución de precios de los últimos doce meses, tres distritos destacan con importantes incrementos: La Victoria (10.9%), Cercado de Lima (5.2%) y Chorrillos (5.1%).

Esto se debe a que si bien las ventas globales en Lima han caído, hay zonas de algunos distritos donde la demanda va en aumento, indicaron los analistas.

“En Santa Catalina, La Victoria, hay alrededor de diez proyectos inmobiliarios en desarrollo. La demanda impulsa esta nueva oferta, que incluso genera competencia con las viviendas de segundo uso, presionando los precios al alza. Es una zona de importante crecimiento”, subrayó Gisella Postigo, de Urbania.

Mientras que en Chorrillos destacan los nuevos proyectos inmobiliarios en la zona cercana al malecón y al distrito de Barranco, refirió Carlos Vourakis, de MAK inmobiliaria.

“Y en el caso del Cercado de Lima se mantiene sólido el desarrollo de la zona de Santa Beatriz, donde aún hay terrenos para nuevos proyectos”, anotó.

Recorte del bono Mivivienda afectaría ventas

Un factor que amenaza al mercado de viviendas es la reciente reducción del Bono del Buen Pagador (BBP) para un segmento de inmuebles con cobertura del Fondo Mivivienda.

El cambio se ha dado para los inmuebles que cuestan entre S/ 232,200 hasta los S/ 343,900, tanto para el ‘BBP tradicional’ como el ‘BBP sostenible’.

La reducción del bono para este segmento fue de S/ 3,500, el cual aplicó desde julio de este año. Así, hasta junio el monto del ‘BBP tradicional’ era de S/ 10,800, pero a partir de julio se redujo a S/ 7,300. Mientras que en el caso de ‘BBP sostenible’ el subsidio bajó de S/ 16,200 a S/ 12,700.

“Estamos preocupados pues es una medida contraproducente. Lo más probable es que bajen las ventas en este segmento”, advirtió el director ejecutivo de Capeco, Guido Valdivia.

Datos

Vivienda típica. Un departamento en Lima de 60 m2, con dos habitaciones, tiene un precio medio de S/ 403,000, reporta Urbania.

Zona más cara. Si bien Barranco es el distrito que en promedio tiene los precios más altos, la zona sur de San Isidro es la más cara, donde el precio llega a los S/ 12,439 por m2.

Rentabilidad. Actualmente es de 4.8% en promedio en Lima. Este indicador muestra la relación entre el alquiler anual sobre el precio de compra del inmueble. Es decir, al alquilar, cada año se recupera el 4.8% del valor invertido en la compra de la vivienda.

José Carlos Reyes Leyva – Gestión